W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024

Gabriela Prygiel -

Cisza przed spadkami, czy początek nowej równowagi?
Takim pytaniem możemy zakończyć rok 2024, z nadzieją, że odpowiedzi przyniesie już nadchodzący 2025. Obecny obraz gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024 to wyraźne wyhamowanie, będące następstwem burzliwych zawirowań z poprzednich kwartałów. Z jednej strony dynamika wzrostu PKB spadła, a inflacja napędzana drożejącą energią i żywnością, wciąż pozostaje poza celem NBP. Do tej pory nadzieja leżała w pierwszych cięciach stóp procentowych - tych jednak możemy się dopiero spodziewać nawet i dopiero w 2026. Rynek pracy jest w miarę ustabilizowany, choć mierzy się z wyhamowaniem dynamiki zatrudnienia, spadkiem dynamiki realnych płac, co w połączeniu z pesymizmem samych konsumentów skutkuje wstrzymaniem się od większych zakupów.

Q4 2024 nie przyniósł ulgi także dla rynku nieruchomości - przeciwnie, wyzwania stojące przed inwestorami się pogłębiły. Popyt na mieszkania pozostaje niski, gdy na rynku podażowym liczba ofert osiąga rekordowe poziomy. Tymczasowe ożywienie wywołane rabatami i tańszymi kredytami okazały się być może jedynie chwilowym impulsem, który nie zdoła utrzymać rynku w dłuższej perspektywie. Ceny mieszkań wchodzą w stan stagnacji, a różnice między oczekiwaniami sprzedających, a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi pogłębiają się. Pozytywne sygnały przynosi za to rynek najmu, który po roku stagnacji pokazuje nieznaczną poprawę popytu i czynszów transakcyjnych. Mimo to pesymistyczna aura znajduje odzwierciedlenie w wyraźnie negatywnych nastrojach panujących w branży.

Nasza sztandarowa analiza "W górę, czy w dół" na 130 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.

Spis treści:

Zapraszamy do lektury!

O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"

Przejdź do spisu treści

"You Can't Predict. You Can Prepare" To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.

Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR (poznaj naszą misję) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości", który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.

PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q3 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).

W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2024
Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q3 2024
FLTRGabriela Prygiel

Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2024?

Przejdź do spisu treści

Po stronie gospodarczej - PKB w Q3 2024, hamowane przez słabnącą konsumpcję i eksport, wykazało wzrost na poziomie 2,7% r/r, mniej niż w Q2 2024. Prognozy na 2025 pozostają umiarkowane. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP, głównie z powodu drożejącej energii i żywności, a obniżki stóp procentowych mogą wystąpić najszybciej w połowie 2025 roku, jednak bardziej realny staje się rok 2026. Na rynku pracy dynamika zatrudnienia spada, a bezrobocie nieznacznie rośnie, przy niższej dynamice realnych płac. Nastroje konsumentów i przedsiębiorstw są pesymistyczne. Gospodarstwa domowe obawiają się przede wszystkim bezrobocia, wstrzymując zakupy. Wśród firm widać poprawę sytuacji w transporcie i gastronomii

Na rynku nieruchomości - Q4 2024 przyniósł dalsze osłabienie popytu, szczególnie na rynku pierwotnym i wtórnym, mimo delikatnego wzrostu w październiku dzięki rabatom i tańszym kredytom. Listopad przyniósł ponowne spadki popytu. Program „Kredyt #NaStart” pozostaje zawieszony, a liczba wniosków o kredyt hipoteczny nadal jest niska. Podaż nieruchomości osiąga rekordowe poziomy, szczególnie w części dużych miast – niektóre rynki mogą być w sytuacji krótkoterminowej nadpodaży (wydłużenie czasu wyprzedaży powyżej 8-10 kwartałów). Aktywność budowlana utrzymuje wysoki poziom, a ceny materiałów budowlanych spadają. W gruntach stabilizacja. Ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, z większym zróżnicowaniem między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Na rynku najmu obserwuje się lokalne korekty cen i niewielki wzrost czynszów transakcyjnych, rośnie za to popyt. Nastroje w branży pozostają pesymistyczne, z rosnącym oczekiwaniem stagnacji popytowej i spadków cen

Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:

Przejdź do spisu treści

🎢 +2,7% – o tyle wzrósł polski PKB w Q3 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadały głównie zapasy i w mniejszym stopniu spożycie publiczne, czynnikiem hamującym był spadek konsumpcji gospodarstw domowych, eksportu i brak inwestycji)
🛒 +1,3% – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w październiku 2024
📈 4,6% – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w listopadzie 2024 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 4,1%. Inflacja usług w lipcu 2024 r. to 6,7 %
🛠️ -9,6% – o tyle spadła produkcja budowlana w październiku 2024 r. rdr
💼 4,9% – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w październiku 2024 r. (jest to spadek 0,1 p.p. w stosunku do września)
💰 +10,2% – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w październiku 2024
⬇️ -44% – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q3 2024 w stosunku do Q3 2023
😟 -35% – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań w Q3 2024 r. w stosunku do Q1 2021 r. (jest to spadek do poziomu z 2011 r.)
🤯 157,6 tys. – tyle sprzedano kredytów hipotecznych od stycznia do września 2024 (w samym październiku sprzedaż liczyła 15,3 tys.)
📋 312,6 tys. – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny od stycznia do listopada 2024 (w samym listopadzie ich liczba wyniosła 27 tys., o 22% mniej niż w październiku)
🏗️ 52% – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q3 2024 rdr (wzrost kwartalny 8% Q3/Q2)
🧱 -1% – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w październiku 2024 wobec 2023
❗ 2% vs. 1% – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na rynku pierwotnym zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q3 2024 w stosunku do Q2 2024
🛑 2,6% – tyle wyniosła średnio dynamika zmian cen transakcyjnych w Q3 2024 kdk w 6 największych miastach Polski wg AMRON, (kwartał wcześniej wynosiła ona 2,8%)
⏰ 107 dni – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q3 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 105 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 5,7% – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q3 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q2 było to 4,8%)
🚩 3,4% – tyle wynosiła roczna zmiana czynszów transakcyjnych najmu w 7 największych miastach w Q3 2024 w stosunku do Q3 2023