W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q2 2024

(Nie)poprawny pesymizm, (nie)poprawny optymizm. Tak można podsumować drugi kwartał 2024 roku w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości. Wzrost PKB, zwłaszcza kulejący wcześniej przemysł, jest coraz szybszy. Wieszczone wcześniej ryzyko recesji odsuwa się coraz bardziej (przynajmniej w teorii). Inflacja osiągnęła cel NBP, wspierając możliwości zakupowe konsumentów, poprawiają się też nastroje w większości branż. Największą niewiadomą pozostaje to, że mimo tak dobrych odczytów rynek pracy tkwi w zawieszeniu i nie tworzy nowych miejsc pracy, a nastroje konsumentów stopniowo się pogarszają. Być może dotarł do ich świadomości fakt, że nie ujrzą w tym roku obniżek stóp procentowych.

W nieruchomościach koleje rynku są równie przewrotne - popyt i sprzedaż mieszkań ulega zauważalnej recesji mimo zapowiedzi nowej stymulacji rynku. Przy wzroście kosztów kredytów utrzymującym bardzo niską dostępność kredytową mieszkań zagadką pozostaje wzrost akcji kredytowej. Rynek najmu stopniowo pogłębia korektę wraz z niskim popytem. Nawet wzrost cen ostygł, a coraz więcej sprzedających decyduje się na urealnienie ofert w oczekiwaniu na kupującego. Mimo to branża zachowuje ostrożny optymizm, o czym świadczy dynamiczny wzrost liczby nowych ofert deweloperskich. Wszyscy czekają na rozstrzygnięcia co do programu "Kredyt #NaStart" - jego los stoi obecnie pod politycznym znakiem zapytania.

Nasza sztandarowa analiza "W górę, czy w dół" na 140 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach przedstawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.

Spis treści:

• O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
• Co w skrócie pokazała analiza na Q2 2024?
• Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu
• Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski
• 📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji
• Sytuacja ekonomiczna w Q2 2024 i krótkoterminowa prognoza
  • 1.1 PKB i jego składowe
  • 1.2 Inflacja
  • 1.3 Stopy procentowe
  • 1.4 Rynek pracy
  • 1.5 Koniunktura
• 2. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q2 2024 i krótkoterminowa prognoza
  • 2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty
  • 2.2 Podaż i koszty budowy
  • 2.3 Ceny nieruchomości
  • 2.4 Rynek najmu
  • 2.5 Nastroje w branży nieruchomości

Zapraszamy do lektury!

O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"

Przejdź do spisu treści

"You Can't Predict. You Can Prepare" To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.

Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR (poznaj naszą misję) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości", który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.

PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q1 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).

Co w skrócie pokazała analiza na Q2 2024?

Przejdź do spisu treści

Po stronie gospodarczej - PKB w Q1 2024 odznaczyło się wzrostem, choć nieznacznie poniżej oczekiwań. Odbija zwłaszcza dynamika przemysłu. Spadek inflacji do celu przy szybkim wzroście płac poprawia możliwości zakupowe konsumentów, jednak dynamika zatrudniania nadal pozostaje niska, narastają zwolnienia grupowe i stagnacja zatrudnienia. Stopy procentowe najpewniej pozostaną do końca 2024 roku bez zmian, mogąc hamować ekspansję – także na rynku kredytowym. Nastroje i obawy konsumentów pogarszają się od początku roku, natomiast przedsiębiorstw są lepsze.

Na rynku nieruchomości - Popyt na mieszkania ulega coraz większemu ochłodzeniu mimo zapowiedzi programu „Kredyt #NaStart”. Fundamentalna dostępność kredytowa mieszkań jest niska, a wzrost popytu kredytowego zatrzymał się. Program „KnS” staje pod coraz większym znakiem zapytania co do kształtu, terminu wejścia w życie, a nawet realności. Rosnąca od Q4 2023 podaż przekłada się na wzrost dostępnej oferty i aktywności budowlanej. Koszty materiałów budowlanych hamują, ceny robót także spowalniają, marża rośnie – czynnikiem kosztowym pozostają grunty. Ceny mieszkań kontynuują wzrost oczekiwań sprzedających, choć jest on coraz wolniejszy – wolniejsza jest też reakcja cen transakcyjnych, przybywa ofert z redukcją cen, wydłuża się czas do transakcji. Na rynku najmu nadal rośnie podaż, czynsze wchodzą w korektę na większości rynków. Nastroje w branży pozostają umiarkowanie optymistyczne, choć na rynku obrotu mieszkań i najmu ochładzają się.

Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:

Przejdź do spisu treści

🎢 +2,0% – o tyle wzrósł polski PKB w Q1 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadają głównie konsumpcja, hamowały inwestycje i eksport)
🛒 +4,1% – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w kwietniu 2024
📉 2,5% – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w maju 2024 r. (cel inflacyjny NBP), ale inflacja bazowa wyniosła ok. 4%, a inflacja usług ok. 6%
🛠️ -2% – o tyle spadła produkcja budowlana w kwietniu 2024 r.
💼 5,1% – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w kwietniu 2024 r., 0,3 p.p. mniej niż w styczniu
😰 -1% – o tyle spadła liczba ofert pracy w kwietniu 2024 vs. 2023, w tym o 29% spadła liczba ofert pracy w IT, a o 22% wzrosła w pracach fizycznych
💰 +11,3% – o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w kwietniu 2024 r. w stosunku do kwietnia 2023 r.
⬇️ -33% – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q1 2024 w stosunku do Q3 2023. W Q2 2024 szacunkowy spadek sprzedaży kdk 10-15%
😟 -35% – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań w Q1 2024 r. w stosunku do 2021 r.
🤯 -34% – o tyle spadła sprzedaż kredytów w kwietniu 2024 vs. styczeń 2024, kiedy odnotowano najwięcej umów BK2%
📋 111 tys. – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w okresie styczeń-kwiecień 2024, tj. już po wygaśnięciu „BK2%”
🏗️ +146% – o liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q1 2024 była wyższa niż w Q4 2022 roku
🧱 -3% – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych w ujęciu rocznym w kwietniu 2024 wobec 2023 - ale o 0,7% wzrosły w kwietniu 2024 wobec marca!
❗ 7,0% vs. 2,6% – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na rynku pierwotnym zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q1 2024 w stosunku do Q4 2023
🎢 100% – w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q1 2024 (4 kwartał z rzędu)
🛑 -10 p.p. – o tyle wyhamowała dynamika wzrost ceny ofertowych mieszkań w największych miastach Polski (wg Otodom) w okresie I-IV.2024 w porównaniu do VII-XII.2023
⏰ 121 dni – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q1 2024 - niemal dwukrotnie dłużej niż w Warszawie
📉 4,3% – tylko o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q1 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (like-for-like)
🌠 -3% – o tyle spadły średnie ofertowe czynsze najmu w kwietniu 2024 wobec 2023