27 maj 2023 31 min read Plan Pro

Segmentacja demograficzna: Demografia Polski z lotu ptaka (część 5A)

Jak zmienia się Polska demografia - gdzie rodzi się i umiera najwięcej Polaków?

Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!

Co stanowi fundamentalne źródło popytu, ale też i podaży na rynku nieruchomości? Demografia. Rodzące się dzieci generują potrzebę większych nieruchomości (najlepiej w pobliżu żłobków i przedszkoli), podobnie jak nowopowstające gospodarstwa domowe. Umierający ludzie nie dość że popyt ograniczają, to jeszcze zasilają podaż nieruchomościami trafiającymi do spadkobierców.

W tle wpływ mają inne procesy demograficzne - zmieniająca się struktura wiekowa społeczeństwa (czy potrzebujemy nieruchomości dostosowanych do potrzeb osób starszych, czy też dzieci), czy struktura gospodarstw domowych (nie tylko ile mamy dzieci, ale też czy w ogóle je posiadamy lub czy wolimy mieszkać samotnie). Migrując pomiędzy różnymi regionami wzmacniamy lub osłabiamy powyższe trendy.

W dużym skrócie - demografia determinuje potrzeby mieszkaniowe, a w efekcie kształtuje popyt i podaż dla biznesu nieruchomościowego, ale też określa potencjalne segmenty Klientów czy sugerowane sposoby ich zdobywania.

Przykłady?

Starzenie się ludności w jednym mieście może stymulować "dostępne" budownictwo wielorodzinne, senior housing oraz usługi medyczne,
Wysoka dzietność w innym mieście może sprzyjać rozwojowi budownictwa jednorodzinnego lub szeregowego i usług edukacyjno-rekreacyjnych,
Polaryzacja gospodarstw domowych na wielodzietne vs. bezdzietne może wpływać na plan i strukturę zamierzenia deweloperskiego (więcej małych i dużych mieszkań, vs. zrównoważona struktura),
Wzrost udziału osób starszych w strukturze Klientów może wpływać na kanały promocji inwestycji lub usług dodanych (niekoniecznie TikTok i Instagram, a raczej bardziej klasyczne aplikacje, czy offline),
Wysoka stopa zgonów może zasilać podaż mieszkań na rynku wtórnym, sprzyjając osobom inwestującym w mieszkania na wynajem z tego źródła,
etc.

Niniejszy artykuł stanowi pierwszy krok do ustalenia segmentów demograficznych i socjo-ekonomicznych Klientów na rynku nieruchomości - oraz najważniejszych trendów, które ich dotyczą. Kontynuujemy niniejszym serię o segmentacji rynku, w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego (część 1) oraz zrobiliśmy deep-dive w lokale mieszkalne (część 2A i część 2B), domy (część 3) oraz rynek najmu (część 4).

W niniejszym artykule próbujemy odpowiedzieć na takie pytania jak:

Jakie procesy wpływają na liczbę Polaków i ich strukturę wiekową?

Jak zmienia się przyrost naturalny w poszczególnych regionach i miastach?

Gdzie ubywa, a gdzie przybywa ludzi?

Jak zmienia się dzietność Polek na tle innych krajów?

Gdzie rodzi się najwięcej dzieci, a gdzie najmniej?

Dlaczego umiera coraz więcej ludzi?

Które miasta najszybciej tracą mieszkańców ze względu na wiek, a które najwolniej?

👉

W niniejszym odcinku - ze względu na objętość - nie analizujemy w szczegółach procesów migracji wewnątrzkrajowej i zagranicznej (część 2), jak i zmian w strukturze ludności pod względem wieku, czy składu gospodarstw domowych, jak i prognoz ewolucji liczby ludności (cześć 3). W szczególności w ostatniej części serii dzielimy się plikami do samodzielnej analizy demograficznej własnego rynku nieruchomości.

Zapraszamy też do lektury części serii:

Wszystkie artykuły o segmentacji

Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:

🧑‍🍼 18 z niemal 400 (<5%) - tylko tyle powiatów w roku 2022 odnotowało dodatni przyrost naturalny (i tylko dwa z nich były miastami na prawach powiatu)
👶 1,5x - o tyle wyższy współczynnik urodzeń miały najbardziej dzietne powiaty (było ich 18 w 2022 roku), bo mające ponad 10 urodzeń na 1,000 mieszkańców - w porównaniu do 17 powiatów z liczbą urodzeń poniżej 6 na 1,000 mieszkańców
🧓 2,5x - o tyle wyższy współczynnik zgonów (ok. 18 na 1,000 mieszkańców) miały najbardziej "wymierające" powiaty niż te z najmniejszą ich liczbą (ok. 7 na 1,000 mieszkańców).
🚀 6% - o tyle wzrosła liczba mieszkańców Rzeszowa w sposób naturalny (tj. bez migracji) w ostatnich 20 laty
📉 12% - o tyle spadła liczba mieszkańców Łodzi w sposób naturalny (tj. bez migracji) w ostatnich 20 laty
👨‍👩‍👧‍👦 +5 p.p. - o tyle wzrósł udział urodzeń kolejnego dziecka w rodzinie vs. pierwszego w ostatnich 20 laty
🧑‍🍼 +15 p.p. - o tyle wzrósł udział kobiet w wieku 25-29, które w ogóle nie planują macierzyństwa w ostatnich 5 latach