Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022

Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w październiku 2022 roku pod tytułem "Rynek mieszkaniowy stanął w Q3 2022 – co robić dalej?". Niniejszy przedruk prezentuje przykład monitoringu sytuacji rynkowej i śledzenia trendów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii FLTR rynku, w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości.

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

• Sytuacja w ekonomii - sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q3 2022 w szczególności obejmowała:
  • Utrzymanie wysokiej dynamiki inflacji i utrwalania inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 17-18% rdr i 10-11% rdr, które przy dynamice wynagrodzeń na poziomie 14,5% rdr skutkuje spadkiem realnych dochodów konsumentów i rekordowym pogorszeniem ich nastrojów,
  • Pogłębiające się pogarszanie koniunktury przedsiębiorstw wskutek narastającej inflacji kosztów producenckich (choć nieco zwalniającej) i spadającej konsumpcji, potwierdzone spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022. Mimo utrzymującej się wysokiej liczby otwartych wakatów narasta potencjalna presja zwolnień i wzrostu bezrobocia,
  • Wstrzymanie cyklu podwyżek stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75%, jednakże z wysoką presją na utrzymanie lub dalsze podwyżki po listopadowej projekcji inflacji NBP,
• Rynek nieruchomości - sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022 obejmowała:
  • Spadek popytu kredytowego o ok. 70% rdr na poziomie zawartych umów, przy trwającym pogorszeniu jakości portfela kredytów mimo wprowadzenia wakacji kredytowych,
  • Pogłębiający się spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym o ok. 40-70% (zależnie od miasta i segmentu rynku) i wydłużający się czas sprzedaży ofert,
  • Spowolnienie aktywności budowlanej, w szczególności liczby uruchamianych nowych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań. Trend ten jednak jest jeszcze zbyt wolny w stosunku do spadku sprzedaży, aby przyniósł zbilansowanie rynku,
  • Kontynuacja spadku cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB),
  • Pogłębiające się spadki dynamiki cen nieruchomości mieszkalnych, z pierwszymi oznakami spadków cen nominalnych (np. o 5% kdk na rynku pierwotnym w 10 mniejszych miastach wojewódzkich wg PKO BP, jak i o 2-3% w największych miastach wojewódzkich wg AMRON),
  • Kontynuacja skokowych wzrostów ofertowych czynszów o ok. 20-50%, powodujące przekroczenie dynamiki czynszowej powyżej linii trendu z lat 2015-2019, ale też generujące wyższe ryzyko wypłacalności najemców,
  • Dalszy wzrost rentowności najmu do ok. 4,5-5,5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - poniżej rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu.

Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022.

Co znajdziesz w tym artykule?

• Sytuacja w ekonomii w Q3 2022
• Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022

Sytuacja w ekonomii w Q3 2022

Okres powakacyjny przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy:

Inflacja

Wzrost cen dóbr i usług konsumpcyjnych osiągnął we wrześniu 2022 kolejny szczyt na poziomie 17,2% rok do roku i co więcej uległ przyspieszeniu (1,6% mdm). Wstępny odczyt za październik pokazał jeszcze wyższy pułap (17,9% rdr i 1,8% mdm). Głównymi driverami przyspieszenia inflacji były ceny nośników energii oraz ceny żywności – częściowo napędzane słabnącą złotówką (we wrześniu kursy USD i CHF przebiły 5 PLN, a EUR też się zbliżył do 4,9 PLN). Miało to miejsce mimo spadków cen paliw. Coraz wyższa była także inflacja bazowa po wyłączeniu powyższych (10,7% rdr i 1,4 mdm), potwierdzająca rozlewanie się presji cenowej na szeroką gospodarkę grożąc ryzykiem jej utrwalenia. Podobnie wysokie odczyty są odnotowywane w innych gospodarkach na świecie.

Nadchodzące miesiące nie będą zapewne lepsze, bo duża część podwyżek cen energii elektrycznej czy gazu jest rozłożona w czasie – mimo wprowadzenia ustawowych ograniczeń będziemy płacić jeszcze więcej za energię. Jedynym pozytywnym sygnałem w tym obszarze jest dalsze hamowanie dynamiki cen produkcyjnych, którego pochodną są np. spadki cen ropy i stali.

Stopy procentowe

Mimo przyspieszania inflacji i słabnięcia złotówki Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść stopy tylko na wrześniowym posiedzeniu o kosmetyczne 25 pb do poziomu 6,75% i wstrzymując się w październiku od dalszych ruchów. Większość członków RPP z prezesem Glapińskim uznała bowiem, że taki poziom może być już destrukcyjny dla gospodarki i powinien wystarczyć do zbicia inflacji (co przynajmniej na rynku nieruchomości jest obserwowane) – czeka również na listopadową projekcję inflacji.

Rynki finansowe odmiennie oceniają tę perspektywę, co objawia tym że na koniec października WIBOR 3M był notowany na poziomie 7,5%, krzywe FRA i IRS podniosły się do ponad 8% a przewidywany okres utrzymywania podwyższonych stóp procentowych został wydłużony. Jednym z czynników wpływając na tę sytuację jest ryzyko braku wypłaty funduszy UE dla Polski, co powoduje również wzrosty rentowności polskich obligacji skarbowych do prawie 9%.

Można różnie oceniać i interpretować decyzję RPP (i wewnętrzny konflikt w Radzie), ale obiektywnie pokazuje to, że w grze mamy kilka scenariuszy dla stóp procentowych – nie mniej ten mówiący o szybkich obniżkach stóp staje się coraz mniej prawdopodobny. Pracujemy obecnie nad przygotowaniem dokładniejszej analizy scenariuszy stopy procentowej dla subskrybentów premium FLTR.

Rynek pracy i koniunktura przedsiębiorstw

Wbrew obawom RPP o wywołanie recesji rynek pracy był w ostatnim kwartale w sytuacji rozgrzania – dynamika przeciętnych wynagrodzeń wyniosła 14,5% rdr (rekordowo dużo, choć poniżej inflacji), a zatrudnienie wzrosło o 2,3% rdr – podobnie liczba otwartych ofert pracy nadal utrzymuje wysoki poziom.

Nie mniej na horyzoncie pojawiają się już sygnały zwolnień pracowników lub ograniczania czasu pracy w związku ze spadkiem popytu, czy skokowym wzrostem kosztów produkcji – liczba zatrudnionych od dwóch miesięcy nieznacznie spada. Dotyczy to między innymi budownictwa, produkcji materiałów budowlanych, czy zakwaterowaniu i gastronomii – co widać w badaniach koniunktury firm oraz dynamice wynagrodzeń w tych segmentach. Pokrywa się to z lipcowymi prognozami NBP, które upatrywały wzrostu bezrobocia w nadchodzących miesiącach.

Nastroje konsumentów

Nie jest zaskoczeniem, że w takich okolicznościach negatywne nastroje udzielają się Polakom. Wskaźnik koniunktury konsumentów osiągnął w październiku najniższy poziom w historii, gorszy niż w trakcie pandemii Covid, czy kryzysu finansowego z 2008 roku. Obawy obywateli dotyczą inflacji, bezpieczeństwa pracy, czy sytuacji geopolitycznej. Efektem są rekordowo niskie wskaźniki dotyczące również dokonywania ważnych zakupów – a tymi są między innymi nieruchomości. Spada także bieżąca sprzedaż detaliczna w ujęciu realnym, gasząc jeden z głównych motorów polskiej gospodarki, przekładając się na prawdopodobny spadek dynamiki PKB (czekamy na wyniki za Q3).

Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza wraz z radykalnym zacieśnieniem polityki monetarnej przyniosło również ochłodzenie na rynku nieruchomości:

Kredyty

W obszarze rynku kredytowego dość spodziewanie w okresie wakacyjnym zaliczone zostały kolejne poziomy spadku sprzedaży nowych kredytów do poziomów ostatnio notowanych w 2010 roku – wskutek wprowadzonych podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji KNF. W obszarze popytowym być może osiągnięte zostało dno, gdyż wrzesień przyniósł nieznaczny wzrost liczby wniosków wobec sierpnia 2022 – nie mniej były one na poziomie 32% popytu z września 2021 roku.

Sytuacja na rynku kredytowym (a więc i w obszarze popytu na nieruchomości – zwłaszcza z rynku pierwotnego) jest na tyle zła, że z inicjatywą obniżki buforów bezpieczeństwa ustalonych przez KNF wystąpił zarówno Związek Banków Polskich, jak i Polski Związek Firm Deweloperskich. KNF ostrożnie podchodzi do takich zmian i póki co pewnie nie ma co oczekiwać odsieczy z tej strony.

Jednocześnie wysoki poziom oprocentowania bieżących kredytów – mimo wakacji kredytowych – spowodował, że kredytobiorcy zaczęli nadpłacać posiadane kredyty (stan netto jest stabilny), nieznacznemu pogorszeniu ulega też jakość portfela kredytowego (głównie dotyczy to jednak kredytów denominowanych w CHF).

Popyt na nieruchomości

Przy spadającej dostępności kredytów oraz pogarszającej się koniunkturze gospodarczej dość naturalnie spada popyt na nieruchomości – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jest to kontynuacja zresztą trendu, który podkreślaliśmy w Q2. W zależności od źródła danych, rynku oraz miasta głębokość spadku liczby transakcji wyniosła od 40% do 70%, potwierdzając. Q3 przyniósł jednakże pewną stabilizację sprzedaży na rynku pierwotnym, która jednakże wiązała się z działaniami na poziomie cenowym, co odnotowaliśmy poniżej.

Aktywność popytowa jest jednoznacznie obniżona. Utrzymuje się też obniżony popyt w segmencie inwestycyjnym, a środki nadal szeroko trafiają do sektora bankowego (przy lokatach na poziomie 6-8%) oraz w mniejszym stopniu na detaliczne obligacje skarbowe (tutaj “górka” sprzedaży z Q2 po zmianie w ofercie MF powoli jednak przemija na rzecz popytu na lokaty).

Podaż nieruchomości

Wskutek trwającego kolejny już kwartał spadków popytu, jak i spektakularnego wzrostu kosztów budowlanych, rynek pierwotny w Q3 2022 zareagował zmniejszeniem liczby uruchamianych budów (o 27% YTD) i wprowadzanych do oferty mieszkań (choć ta na koniec sierpnia 2022 jest wyższa od rok do roku o ok. 10%) – podobnie zresztą jak w obszarze aktywności budownictwa indywidualnego. Aktywność w obszarze uzyskiwania pozwoleń w ostatnich miesiącach spadła, ale w całym roku ogółem jest na poziomie 2021 roku – spada też popyt na grunty pod zabudowę. Statystyki dostępnych ofert pokazują jednak, że mimo obniżenia podaży łączna liczba ofert w obrocie utrzymuje się na rekordowych poziomach od czerwca.

Gorszym sygnałem jest zauważalne wydłużenie okresu zamieszczania ofert raportowany przez OtoDom do ponad 75 dni (z dotychczasowych 60 dni). Poza wymienionymi aspektami ograniczonej zdolności kredytowej sygnalizuje to być może zjawisko odkładania popytu, nawet wśród osób będących w stanie finansowo je zrealizować.

Ceny nieruchomości

Trudne otoczenie rynkowe zaczęło – zgodnie z naszą prognozą z lipca 2022 – przynosić skutki po stronie cenowej. Tak jak przewidywaliśmy, ruchy cenowe zaczęły się odbijać się najpierw w stabilizacji cen transakcyjnych w Q2 2022 (opublikowanych po naszej projekcji), a obecnie także w spadkach nominalnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym – na rynku wtórnym proces ten wymaga więcej czasu na dostosowanie zachowań sprzedających do rzeczywistości.

Z pierwszych szacunków takich instytucji jak AMRON, czy PKO BP za Q3 2022 wyłania się obraz początku korekty. Wg danych PKO BP nominalne ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w 6 największych miastach wzrosły w Q3 o kosmetyczne 0,9% qdq – w pozostałych 10 miastach wojewódzkich spadły o 5%. Wg szacunków AMRON średnia cena mieszkań (RP i RW) wzrosła istotnie tylko we Wrocławiu (2,2% qdq) i Warszawie (0,9% qdq) – w Poznaniu pozostała niezmieniona, a w pozostałych dużych miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Katowice, Bydgoszcz) spadały o 2-3% – część tego efektu to niewątpliwie zmiana struktury sprzedaży, ale pełne dane za Q2 już pokazywały spadki w ramach segmentów rynku.

Hamowanie oczekiwań sprzedających potwierdzają też dane nt. cen ofertowych OtoDom i innych portali. Należy nadal oczekiwać, że sprzedający deweloperzy będą szybciej dostosowywać ceny do bieżących warunków rynkowych (ale też możliwości wynikających z kosztów budowlanych). Rynek wtórny będzie reagował z większą inercją na sytuację rynkową, choć przy obecnej negatywnej koniunkturze i otoczeniu trudno obecnie oczekiwać poprawy w tym segmencie. Czekamy pod tym względem na kolejne kluczowe źródła danych (zwłaszcza monitoring NBP).

Segment najmu i czynsze

Jedynym segmentem rynku nieruchomości mieszkalnym o zauważalnie dobrej koniunkturze był segment najmu. Mimo trwającego od maja odpływu uchodźców z powrotem do Ukrainy (bilans wjazdów i wyjazdów ustabilizował się na poziomie 1,8 mln osób, a liczba osób w bazie PESEL po korekcie o wyjazdy spadła do 1,0 mln osób) liczba ofert najmu utrzymywała się w pobliżach minimów z końca 2021 roku, przy bardzo szybkim obrocie ofert oraz dużym wzroście ofertowych stawek czynszów – od 20% do 50% w zależności od miasta (choć słyszeliśmy anegdotyczne podwyżki o ponad 100%, oferty wynajmu pokoju za 2000 PLN lub kawalerki za 3000 PLN).

Mimo tak radykalny wzrostów czynszów potwierdziło się wysokie tempo najmu w “wysokim sezonie” 2022 i mocny spadek pustostanów do historycznych minimów – napędzany nie tylko sezonowym popytem studenckim, ale również niską dostępnością zakupową mieszkań. Dynamika czynszowa w tym obszarze pozwoliła na “nadrobienie” spadków z 2020 roku, jednakże dalsza progresja czynszów w takim tempie po Q3 2022 może być utrudniona przez ograniczenia finansowe najemców – w opinii ekspertów wskazywane jest ryzyko wzrostu zaległości płatniczych najemców “postawionych pod ścianą”. Jednocześnie mimo wzrostów czynszów rentowność najmu pozostaje na niskich poziomach poniżej oprocentowania kredytów, obligacji skarbowych i najlepszych lokat.

Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na fltr@fltr.pl