FLTR #2: Rynek Q3 podsumowany, podwyżka stóp na horyzoncie i ruszył obrót PRS

Jan Dziekoński -

Listopadowy FLTR zaczynamy od podsumowania otoczenia i sytuacji rynkowej w zakończonym niedawno trzecim kwartale roku. Z szeregu kluczowych statystyk rynkowych potwierdzają się dotychczasowe obawy - obrót mieszkaniami wszedł w korektę po zapaści na rynku kredytów, przy jednoczesnym silnie rozgrzanym rynku najmu. Kluczowe pozostaje pytanie o kształt polityki monetarnej - chociaż dane o inflacji sugerują dalsze jej zacieśnianie, to ryzyko recesji wskutek dotychczasowych decyzji RPP staje się coraz większym kontrargumentem. A do tego piszemy o kolejnych sygnałach rozwoju PRS mimo trudnej sytuacji na rynku nieruchomości.

Zapraszamy do lektury!

W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:

👉 Temat numeru: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022

💡
Q3 2022 przyniósł kontynuację pogarszającej się sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w kraju - odzwierciedlonej w rosnącej inflacji, spadającej konsumpcji i spowalniającej gospodarce. Jednocześnie kwartał ten stanowił kontynuację hamowania wolumenu popytu na kredyty hipoteczne i nieruchomości mieszkalne, skutkując pierwszymi wyraźniejszymi efektami reakcji cenowej po stronie podażowej na rynku pierwotnym.

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

  • Sytuacja w ekonomii - sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q3 2022 w szczególności obejmowała:
    • Utrzymanie wysokiej dynamiki inflacji i utrwalania inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 17-18% rdr i 10-11% rdr, które przy dynamice wynagrodzeń na poziomie 14,5% rdr skutkuje spadkiem realnych dochodów konsumentów i rekordowym pogorszeniem ich nastrojów,
    • Pogłębiające się pogarszanie koniunktury przedsiębiorstw wskutek narastającej inflacji kosztów producenckich (choć nieco zwalniającej) i spadającej konsumpcji, potwierdzone spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022. Mimo utrzymującej się wysokiej liczby otwartych wakatów narasta potencjalna presja zwolnień i wzrostu bezrobocia,
    • Wstrzymanie cyklu podwyżek stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75%, jednakże z wysoką presją na utrzymanie lub dalsze podwyżki po listopadowej projekcji inflacji NBP (patrz artykuł poniżej),
  • Rynek nieruchomości - sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022 obejmowała:
    • Spadek popytu kredytowego o ok. 70% rdr na poziomie zawartych umów, przy trwającym pogorszeniu jakości portfela kredytów mimo wprowadzenia wakacji kredytowych,
    • Pogłębiający się spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym o ok. 40-70% (zależnie od miasta i segmentu rynku) i wydłużający się czas sprzedaży ofert,
    • Spowolnienie aktywności budowlanej, w szczególności liczby uruchamianych nowych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań. Trend ten jednak jest jeszcze zbyt wolny w stosunku do spadku sprzedaży, aby przyniósł zbilansowanie rynku,
    • Kontynuacja spadku cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB),
    • Pogłębiające się spadki dynamiki cen nieruchomości mieszkalnych, z pierwszymi oznakami spadków cen nominalnych (np. o 5% kdk na rynku pierwotnym w 10 mniejszych miastach wojewódzkich wg PKO BP, jak i o 2-3% w największych miastach wojewódzkich wg AMRON),
    • Kontynuacja skokowych wzrostów ofertowych czynszów o ok. 20-50%, powodujące przekroczenie dynamiki czynszowej powyżej linii trendu z lat 2015-2019, ale też generujące wyższe ryzyko wypłacalności najemców,
    • Dalszy wzrost rentowności najmu do ok. 4,5-5,5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - poniżej rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu.
💡
Na podstawie przeglądu sytuacji gospodarczej i rynkowej w Q3 2022 oceniamy, że podstawowy scenariusz rynkowy, mówiący o wejściu w nasiloną korektę cenową, nakreślony w analizie rynku z lipca 2022, staje się coraz bardziej prawdopodobny. Jednocześnie nadal negatywna perspektywa dla sytuacji ekonomiczno-gospodarczej kraju podtrzymuje nakreślony wówczas kierunek dla spowolnienia gospodarczego lub recesji.

Pełny artykuł (UWAGA: więcej artykułów znajdziesz poniżej):

Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022
Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022
FLTRJan Dziekoński

💰 Polityka monetarna: w grze dalsze podwyżki stóp procentowych

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

  • Dynamika zacieśniania polityki monetarnej przez Radę Polityki Pieniężnej istotnie osłabła w ostatnim kwartale. Po wakacyjnej przerwie wdrożono jedną podwyżkę o 25 pb we wrześniu, a w październiku RPP wstrzymała się od kolejnych podwyżek.
  • Wytłumaczeniem pauzy dla podwyżek było z jednej strony osiągnięcie efektów w zakresie ograniczenia akcji kredytowej, zwłaszcza na rynku kredytów hipotecznych, powstającymi ryzykami dla zbyt ostrego zacieśnienia monetarnego dla krajowej gospodarki i rynku pracy, jak też oczekiwaniem na wyniki listopadowej aktualizacji projekcji inflacji NBP.
  • Skutki wstrzymania podwyżek były obserwowalne w większym stopniu na rynkach finansowych, co odbywało się równolegle z pojawieniem się informacji o zagrożeniu wypłaty Funduszy Spójności na lata 2021-2027 oraz trwającym sporem o środki z Krajowego Planu Odbudowy.
  • W efekcie przejściowemu osłabieniu uległa Polska waluta, taniały też obligacje Skarbu Państwa skutkując wzrostem ich rentowności przejściowo nawet do 9% ze względu na obawy rynków finansowych wobec poziomu deficytu Polski.
  • Wbrew niektórym oczekiwaniom sytuacja oznacza prawdopodobnie dalszy ciąg podwyżek stóp procentowych. Konieczność działań w obszarze ograniczania podaży pieniądza pojawiają się nie tylko w wypowiedziach ekspertów ekonomicznych i opozycji, ale także w mediach zbliżonych do obozu rządzącego (przykład rozmowy Rafała Ziemkiewicza oraz Pawła Lisickiego), czy też kluczowych polityków - w tym Jarosława Kaczyńskiego.
  • Głos zabrał w tej sprawie zabrał prezes PFR, mówiąc bezpośrednio o konieczności dalszych nieznacznych podwyżek stóp procentowych:
RPP jeszcze trochę będzie musiała podnieść stopy, ale mniej to wynika z sytuacji inflacyjnej, a bardziej z sytuacji na świecie. Trzeba pilnować, aby złoty był stabilny. Być może będzie konieczne kilka podwyżek po 25 pb.
Paweł Borys, Prezes PFR (Źródło: AleBank)
  • Równolegle rząd na początku listopada rozpoczął prace nad wyłączeniem lub ograniczeniem podatku bankowego związanego z wartością obligacji gwarantowanych przez Skarb Państwa (BGK i PFR) lub będących w obrocie na rynku repo. W dużym uproszczeniu działanie to ma zwiększyć popyt krajowych banków na kolejną kategorię instrumentów finansujących politykę fiskalną. Może to sygnalizować oczekiwane przez Ministerstwo Finansów pogłębiające się problemy z finansowaniem deficytu Skarbu Państwa.
💡
Nadchodzące posiedzenie RPP najprawdopodobniej przyniesie kolejną podwyżkę stóp procentowych, podobnych ruchów można oczekiwać na kolejnych posiedzeniach. Jednakże dalszy zasięg, kształt i dynamika polityki monetarnej pozostanie pod wpływem szeregu zmiennych. Kluczowym obszarem do obserwacji będzie listopadowa projekcja inflacji NBP, podjęta na jej podstawie decyzja RPP oraz komentarz prezesa NBP - a w dalszej perspektywie zagadnienia makroekonomiczne.

W kolejnych odcinkach FLTR przeanalizujemy nadchodzącą projekcję NBP i decyzję z 9 listopada 2022 oraz zbudujemy możliwe scenariusze polityki monetarnej, jak i wyjaśnimy w jaki sposób stopa procentowa przekłada się na rynek nieruchomości - nie tylko poprzez aktywność kredytową.

Więcej szczegółów znajdziesz:

🏢 Sektor PRS: wbrew otoczeniu rynek się rozwija

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

👉
Ostatnie tygodnie przyniosły kilka interesujących informacji z sektora PRS (private rented sector - budynków dedykowanych pod wynajem mieszkaniowy). Większość stanowi kolejne przesłanki o atrakcyjnym charakterze tego sektora dla ekosystemu rynku nieruchomości, choć potwierdzają one też nadal wczesny etap rozwoju tego sektora powiązany z ryzykami, trudnością w finansowaniu inwestycji i potrzebą jego dalszej profesjonalizacji.
  • Szczególnym wydarzeniem ostatnich tygodni było zbycie przez Catella funkcjonującego portfela składającego się z budynku mieszkalnego w Warszawie (Pereca 11) oraz kompleksu mixed-use w Krakowie (Trio składający się z dwóch budynków mieszkalnych oraz budynku akademiku) do inwestorów z Holandii oraz Austrii. Transakcja o łącznej wartości ok. 60 mln EUR (przy kosztach nabycia w latach 2015-2018 na poziomie ok. 45 mln EUR) za 484 jednostki najmu była pierwszą w tej skali transakcją na rynku wtórnym w Polsce - dotychczasowe transakcje obejmowały nabycie dopiero budowanych obiektów. Catella planuje kontynuację poszukiwania podobnych możliwości inwestycyjnych, ale według wywiadu udzielonego przez Country Managera - poza Polską. Kluczowym powodem decyzji o exicie z polskiego rynku oraz skreśleniem jest wysoki koszt finansowania w polskim złotym (przy jednoczesnym wysokim koszcie ewentualnego zabezpieczenia kursu walutowego finansowania zagranicznego). Motywacją zaś nabywców było wejście na Polski rynek, dlatego też zakup został zrealizowany po relatywnie niskim yieldzie.
  • Wyżej wymieniony budynek na Pereca 11 został sprzedany do Catelli przez Matexi - polski oddział belgijskiej grupy deweloperskiej obecny na krajowym rynku od 2010. Poza klasyczną działalnością deweloperską ukierunkowaną na sprzedaż detaliczną spółka zrealizowała już dwa projekty dla segmentu PRS (Pereca 11 w okresie 2016-2018 oraz Puławska 186 w okresie 2020-2022, która została sprzedana do Aurec). Obecnie spółka kontynuuje realizację dedykowanej strategii dla sektora PRS, poszukując kupca na trzeci dedykowany do wynajmu projekt na warszawskiej Pradze-Północ.
Decyzja o sprzedaży inwestycji w formule PRS podyktowana jest rosnącą atrakcyjnością rynku najmu instytucjonalnego. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie i coraz bardziej wyraźny w Polsce. Negatywne skutki oddziaływania różnorodnych czynników gospodarczych powodują odpływ klientów detalicznych z rynku – wysoki poziom inflacji, kolejne podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową nabywców to powody spowolnienia koniunktury na rynku mieszkaniowym w Polsce. Oznacza to, że w najbliższych kilku latach rynek nieruchomości w naszym kraju może zacząć upodabniać się do rynków zachodnich z dominującą rolą najmu. Już teraz mieszkania w formule najmu instytucjonalnego cieszą się dużą popularnością klientów, średni poziom wynajmu wynosi aż 99 proc.
Katarzyna Rytel-Navarro menedżerka ds. zakupów i rozwoju w Matexi Polska (Źródło: RP.pl)
  • Inną przesłanką rozwoju jest niedawna komunikacja ze strony LifeSpot - platformy mieszkań na wynajem tworzonej przez fundusz Griffin i Ares Capital Management, sygnalizujący ambicje dalszego rozwoju z obecnych 444 lokali do 10 tys. jednostek w ciągu kolejnych 3-4 lat, dołączając tym samym do grupy szeregu firm o tak dużych ambicjach (np. Resi4Rent, TAG, NREP czy Heimstaden).
  • Według szacunków najnowszego raportu nt. PRS autorstwa firm Crido i Savills, z obecnych 8 tys. jednostek na wynajem liczba zrealizowanych jednostek wzrośnie 4-krotnie do 2025 roku i dwukrotnie więcej będących w trakcie realizacji. Jako kluczowe przyczyny wzrostu wskazywane są w szczególności wysoka niedostępność cenowa mieszkań własnościowych i strukturalny niedobór mieszkań na wynajem - oraz ich reperkusje dla rynku pierwotnego.
  • Jednakże także sektor PRS mierzy się problemami - o ile w poprzednich latach były nimi głównie niedostępność odpowiednich projektów i ograniczona chęć deweloperów do współpracy, to obecnie barierą staje się zwłaszcza obszar finansowania. Ze względu na wysokie koszty finansowania dłużnego w Polsce (o czym pisaliśmy również powyżej), jak i wysoką zmienność polskiej waluty (a więc zwiększony koszt ryzyka dla kapitału zagranicznego) mimo fundamentalnego zapotrzebowania na produkt typu PRS. Było to jedną z prawdopodobnych powodów ograniczenia planów TAG wobec przejętego na początku Robyg - który wg doniesień prasowych ma utrzymać koncentrację na klasycznej działalności deweloperskiej w sektorze mieszkań na sprzedaż.
💡
Sektor PRS najprawdopodobniej będzie rósł w skali w najbliższych latach, dająć szansę i perspektywy dla ekosystemu rynku nieruchomości do rozwoju przychodów z nowego segmentu rynku. Jednakże sukces w tym segmencie wymaga wdrażania wieloletniej strategii skoncentrowanej na tym sektorze i dostosowania szeregu działań oraz procesów.

Więcej szczegółów znajdziesz:

📊 Wykres tygodnia

Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety przewodniczących komitetów kredytowych w Q4 2022

Opublikowany został cokwartalny wynik ankiet przewodniczących komitetów kredytowych w polskich bankach zbieranych przez NBP. Wyniki pokazały, że w trzecim kwartale większość banków utrzymała lub nawet nieznacznie złagodziła warunki kredytowania - co znalazło zresztą też potwierdzenie w stabilizacji wyników sprzedaży kredytów w Q3 2020. Jednakże na Q4 2022 większość banków przewiduje zaostrzenie warunków kredytowania oraz dalszy spadek popytu.

Po rocznym okresie zaostrzania kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, w III kwartale 2022 r. większość banków nie dokonało zmian uwzględniając w swych decyzjach m.in. spadek popytu i wzrost konkurencji ze strony innych banków. Najczęściej wskazywanym przez banki powodem znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe było pogorszenie się sytuacji gospodarstw domowych i prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym.
NBP

Link do raportu

Pozostałe najciekawsze newsy z ubiegłego tygodnia

A w kolejnych odcinkach przeczytacie między innymi o:

  • Stopa procentowa - na co wpływa i dlaczego nie tylko ma znaczenie dla kredytów?
  • Scenariuszach stopy procentowej - kiedy spodziewać się obniżek
  • Segmentacji rynku nieruchomości mieszkalnych - kto będzie kupować?
  • Ewolucji rynku PRS w Polsce

Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: LINK

Dziękuję za uwagę!

Jan Dziekoński & FLTR

PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newslettera oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na fltr@fltr.pl