18 maj 2023 29 min read

Analiza danych o cenach mieszkań wg NBP - Q1 2023

Pogłębiony przegląd i analiza danych o cenach mieszkań w Q1 2023 opublikowanych przez NBP

Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!

"Rozwierają się nożyce cen"

Tak można streścić nowe dane z kwartalnego monitoringu cen mieszkań wg NBP za Q1 2023, które opublikowano 16. maja 2023. Statystyki NBP stanowią podstawowe źródło oceny sytuacji cenowej na rynku nieruchomości ze względu na szczegółowe dane nt. cen transakcyjnych. Niniejszy artykuł analizuje dane cenowe za Q1 2023 wraz z kontekstem rynkowym. Rozszerzyliśmy też zakres artykułu dodając przegląd danych cenowych dla każdego z raportowanych miast z osobna.

Zapraszamy też do zapoznania się z artykułem omawiającym statystyki cenowe w poprzednim kwartale (dostępny nawet przy subskrypcji bezpłatnej):

Spis treści

0. Streszczenie menedżerskie
📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji
1. Źródło i uwagi metodologiczne
2. Rynek pierwotny
3. Rynek wtórny
4. Przegląd miast

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

Wróć do spisu treści

Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.

💡

Dane NBP za Q1 2023 pokazują - wywołane w największym stopniu zapowiedzią wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%", a w mniejszym obniżeniem buforu na ryzyko stopy procentowej - rozwarcie nożyc cenowych w kilku perspektywach. Po pierwsze na rynku pierwotnym miejsce ma wzrost oczekiwań cenowych deweloperów. Jednocześnie nasila się zjawisko pogłębiającego się dyskonta cenowego oznaczającego ciągłe stymulowanie sprzedaży przez deweloperów ceną - mimo że ceny transakcyjne również rosły. Po drugie na rynku wtórnym wzrost oczekiwań cenowych sprzedających nie spotkał się odzewem kupujących - trend spadków nominalnych cen transakcyjnych przybiera na sile - w Warszawie osiągnął on nawet spadek w ujęciu rok do roku. Po trzecie wreszcie - rozwierają się nożyce cenowe pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym - zwłaszcza na kilku rynkach regionalnych. Oznacza to, że skala odbicia popytu jest póki co za mała i zbyt wąska, żeby zasilić wzrost cen na całym rynku - co wynika poniekąd z aktualnego statusu wdrożenia programu "BK2%". Konieczny jest dalszy monitoring sytuacji w celu potwierdzenia lub zaprzeczenia zidentyfikowanych trendów ze względu na niejednoznaczności - zwłaszcza w kontekście sygnalizowanego w kwietniu 2023 ponownego nieznacznego spowolnienia popytu na rynku pierwotnym i na rynku kredytowym.

Rynek pierwotny:
- Ceny ofertowe w Q1 2023: Zauważalne jest odbicie poziomu oczekiwań ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków wzrosły (średnie przyrosty na poziomie ok. 2% kdk, w porównaniu do 1% kdk w Q4), utrzymało się jednak spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 10-16% rdr do 6-15% rdr, zwłaszcza w Warszawie). Prawie wszystkie rynki utrzymały dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, co więcej dynamika tego wzrostu wzrosła - w 11 miastach tempo to było szybsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które spowolniło dynamikę cenową.
- Ceny transakcyjne w Q1 2023: W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) stagnacja z poprzedniego kwartału przerodziła się w zróżnicowaną sytuację na poszczególnych rynkach - niektóre odnotowały nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, część pozostała w stagnacji, niektóre odnotowały silne wzrosty. W 5 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - głównie o 1%, ale w Gdyni na spektakularnym poziomie -8% (zapewne wynikło to ze specyfiki bazy w Q4 2022). W 12 miastach obserwowany był wzrost cen - choć objął on głównie mniejsze rynki. Z dużych miast szczególnie wybił się Wrocław, ale już np. Warszawa pozostała w stagnacji. Wzrosty cen odbywają się przy coraz wyższej dynamice (w 10 z 17 miast dynamika cen przyspieszyła wobec kwartału poprzedniego). Mimo to pogłębia się dyskonto cen transakcyjnych do ofertowych - co może potwierdzać tezę, że wzrost sprzedaży jest nadal okupiony ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku
Rynek wtórny:
- Ceny ofertowe w Q1 2023: Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 i nieznacznym odbiciu cen ofertowych w części miast trend wzrostu oczekiwań sprzedających uległ poszerzeniu (średni wzrost wyniósł ok. od 1% do 2% kdk). Mimo szerokości poprawy nastrojów w ujęciu zmian rocznych Q1 2023 przyniósł dalszy spadek - dynamika cenowa spowolniła do średnio 3-4% wobec Q1 2022). Szerokość odbicia po spadkach i stagnacji może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały - gdyż sytuacja transakcyjna tego nie potwierdza. Wybrane miasta (Katowice, Gdynia) sygnalizują pogłębiającą się tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych.
- Ceny transakcyjne w Q1 2023: Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się jeszcze bardziej po Q4 2022 i była bardziej odmienna od sytuacji na poziomie oczekiwań ofertowych. Na 12 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak Warszawa (-0,9%), Wrocław (-1,3%), Kraków (-1,9%), Poznań (-5,0%), Gdańsk (-2,9%) i Gdynia (-3,2%) - wyjątkiem była Łódź (+3% ale po spadku -7% w Q4 2022). Warszawa po raz pierwszy od 2016 odnotowała ujemną roczną dynamikę cen (-2,5% wobec Q1 2022). Wszystkie agregaty rynkowe pod względem rocznej dynamiki cenowej cofnęły się do 2016 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (10 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)
- Indeks hedoniczny w Q1 2023: Indeks hedoniczny (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych - szczególnie krytyczny był spadek indeksu w Warszawie o 5%, co pokazuje siłe przeceny na rynku wtórnym w stolicy. Na części rynków nastąpił wzrost indeksu hedonicznego mimo spadków cen nominalnych (Bydgoszcz, Trójmiasto, Zielona Góra, Lublin, Opole, Poznań) - w efekcie na tych rynkach może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek statystycznej średniej ceny transakcyjnej. Na pozostałych rynkach spadkowych (poza Warszawą są to Wrocław, Kraków, Szczecin i Olsztyn) spadki cenowe nie wynikają ze zmian struktury, tylko obiektywnych przecen.
Przegląd miast: Nowością w analizie danych cenowych jest przegląd dynamiki cenowej na poszczególny rynkach 17 miast objętych raportowaniem NBP. Przegląd ten powinien ułatwiać indywidualnym subskrybentom FLTR analizę sytuacji rynkowej na własnym rynku geograficznym.

📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji:

Przejdź do spisu treści

Omówienie analizy z czerwcowego webinaru mogą Państwo odsłuchać poniżej:

Video z pełnym omówieniem analizy

Aktywność na rynku nieruchomości w Q1 2023

0:00

/3085.104

W poniższej prezentacji zawarliśmy wszystkie wykresy z niniejszej analizy.

Prezentacja

Ceny mieszkań wg NBP - Q1 2023

FLTR rynku

1. Źródło i uwagi metodologiczne

Wróć do spisu treści

Źródło

Dane cenowe NBP są publicznie dostępne. Zachęcamy do samodzielnego skorzystania z tego źródła - ze względu na ich dostępność nie analizujemy w niniejszym artykule wszystkich poszczególnych miast, gdyż jednocześnie artykuł byłby trudny w odbiorze.

Strona źródłowa NBP

Statystyki NBP są jednocześnie jednymi z najbardziej wiarygodnych i kompleksowych źródeł danych o rynku lokali mieszkalnych w Polsce ze względu na długość prowadzenia badania (od ponad 10 lat), stabilność metodyki badania, zasięg (ograniczony efekt bazy) oraz niezależność instytucji (w konteście rynku nieruchomości). Jest to też kluczowe źródło o cenach transakcyjnych. Więcej podobnych źródeł danych omówiliśmy w poniższym artykule.

Uwagi metodologiczne

👉

Narodowy Bank Polski w ramach monitoringu sytuacji na rynku nieruchomości, będącej elementem polityki ostrożnościowej w zakresie systemu bankowego (wyeksponowanego na ryzyko rynkowe w zakresie kredytów hipotecznych, deweloperskich czy obrotowych dla sektora nieruchomości) publikuje co 3 miesiące dane o cenach ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym

💡

Dane NBP są publikowane za kwartał uprzedni, z przesunięciem czasowym:
- około maja za Q1 (grudzień roku ubiegłego, styczeń oraz luty roku bieżącego),
- około sierpnia za Q2 (marzec, kwiecień oraz maj roku bieżącego),
- około listopada za Q3 (czerwiec, lipiec oraz sierpień roku bieżącego)
- około lutego roku następnego za Q4 roku bieżącego (wrzesień, październik i listopad roku bieżącego).
Dane te są następnie (po ok. miesiącu) uzupełniane dodatkowymi badaniami w postaci raportu który pogłębia dane cenowe m.in. o informacje wolumenowe oraz strukturę cenową

👉

Ceny ofertowe - w przypadku rynku pierwotnego pochodzą one z ankiet zapytań kierowanych przez oddziały NBP do przedsiębiorstw deweloperskich, pośrednictwa nieruchomościowego oraz portali ogłoszeniowych. W przypadku rynku wtórnego wyłączają one przedsiębiorstwa deweloperskie

💡

Ze względu na metodologię raportowane dane ofertowe mogą mieć efekt próby statystycznej (w zależności od pokrycia i kompletności próby), w szczególności ich wyniki mogą się różnić od danych publikowanych przez inne instytucje ze względu na próbę (zwłaszcza wobec danych publikowanych przez poszczególne portale ogłoszeniowe, które mają mniejszą próbę niż NBP)

👉

Ceny transakcyjne - w przypadku rynku pierwotnego są to płatne umowy deweloperskie, umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności (w przypadku, gdy nie miało miejsce zawarcie umowy deweloperskiej) oraz umowę wybudowania i przeniesienia własności domu jednorodzinnego (j.w.) - z wyłączeniem umów rezerwacyjnych. Dla rynku wtórnego są to odpowiednio umowy przedwstępne lub umowy przeniesienia własności (jeśli umowa przedwstępna nie miała miejsca). Dane transakcyjne zbierane są w oparciu o akty notarialne udostępniane poprzez Rejestry Cen i Wartości Nieruchomości oraz dane ankietowe od deweloperów (w przypadku rynku pierwotnego)

💡

Ze względu na charakter zbierania danych transakcyjnych pokazują one dane o częściowo opóźnionym charakterze (np. umowa rezerwacyjna mogła być zawarta kilka tygodni lub nawet miesięcy przed umową deweloperską na RP, podobnie na RW umowa przeniesienia własności mogła być zawarta w oparciu o cywilno-prawną umowę przedwstępną, a nie notarialną). Dodatkowo RCWiN mają opóźnienie w zbieraniu danych i nie zawsze ostatni dostępny kwartał zawiera komplet transakcji. Dlatego NBP przy kolejnych wydaniach statystyk cenowych aktualizuje także dane historyczne, więc dane za poprzednie kwartały mogą ulegać nieznacznym zmianom w porównaniu do poprzednich odcinków serii

👉

Dodatkowo dla rynku wtórnego, który cechuje się zróżnicowaniem standardu lokali (obejmuje zarówno lokale do remontu generalnego, jak i gotowe do wprowadzenia, niekiedy o wysokiej jakości), NBP stosuje tzw. indeks hedoniczny. Ma on na celu porównywanie zmian cen w "koszykach" porównywalnych mieszkań, prowadząc do oczyszczenia zmian cen z efektów zmian struktury. Więcej na ten temat znajdziesz w TYM ARTYKULE

💡

W prezentowanych analizach pokazujemy poziom dyskonta, t.j. stosunek średniej ceny transakcyjnej z danego kwartału do średniej kroczącej cen ofertowych z ostatniego roku. Jest on obliczany jako:

Cena transakcyjna T+0 dzielona przez
średnią cenę ofertową z okresu T-3 do T+0

Wskaźnik ten pokazuje przeciętne odchylenie cen transakcyjnych od cen ofertowych i może być interpretowany jako miara "rozgrzania" danego rynku. Jednakże nie jest to przeciętny upust cenowy ponieważ nie śledzi transakcji like-for-like

2. Rynek pierwotny

Wróć do spisu treści

Przegląd danych rozpoczynamy od rynku pierwotnego, interpretowanego przez NBP jako dostawa nowobudowanych lokali mieszkalnych dostarczanych na rynek.

W interpretacji danych ofertowych i transakcyjnych warto zwrócić uwagę na charakterystykę rynkową Q1 2023 roku. Okres ten - w porównaniu do 2022 roku - cechowało odrodzenie popytu na rynku pierwotnym na głównych rynkach Polski (za Rynkiem Pierwotnym wzrost sprzedaży dla dużych miast wyniósł +50% w Q1 2023 vs. Q4 2022). Za to odbicie sprzedaży odpowiadały przede wszystkim zapowiedzi wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt od lipca 2023 - oczekiwania (rezerwowanie mieszkań przez potencjalnych beneficjentów programu), obawy (obawa przed wykupieniem oferty motywowała do zakupu nawet osoby niebędące beneficjentami programu), jak i dostrzegane możliwości zarobku (zakup w celu późniejszej odsprzedaży). Struktura popytu była jednak skierowana głównie w kierunku zakupów inwestycyjnych.

Drugim czynnikiem sprzyjającym wyższemu popytowi było zmniejszenie buforu na ryzyko stopy procentowej w lutym 2023 i coraz szersze oczekiwania obniżki stóp procentowych w 2023 roku, co przełożyło się na przyrost popytu kredytowego w lutym i marcu.

Wprawdzie w kwietniu zaobserwowano potencjalne wyczerpanie części popytu na rynku pierwotnym i kredytowym, to nadal pozostawały on na podwyższonym poziomie wobec drugiej połowy 2022. Aspekty te dla rynku pierwotnego i kredytowego opisaliśmy w analizie sytuacji rynkowej po kwietniu 2023 i poprzednich newsletterach FLTR.

2.1 Ceny ofertowe

Wróć do spisu treści

💡

Zauważalne jest odbicie poziomu oczekiwań ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków nieomal stanęły w miejscu (średnie przyrosty na poziomie ok. 2% kdk, w porównaniu do 1% kdk w Q4), utrzymało się jednak spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 10-16% rdr do 6-15% rdr, zwłaszcza w Warszawie). Prawie wszystkie rynki utrzymały dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, co więcej dynamika tego wzrostu wzrosła - w 11 miastach tempo to było szybsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które spowolniło dynamikę cenową.

Dynamika cenowa oferty na rynku pierwotnym cechowała się - w przeciwieństwie do stagnacyjnego Q4 2022 - odbiciem trendów wzrostowych. Wzrost oczekiwań deweloperów nie był jeszcze bardzo dynamiczny, ale jednak zauważalny - wynikał jednak głównie z odbudowy popytu, gdyż chociażby inflacja kosztów budowy spowalniała.

Najwyższe ceny nominalne zostały odnotowane w Warszawie, osiągając pułap 13.302 PLN/m2 (wzrost o 2,2% vs. Q4 wobec wzrostu o 0,8% w Q4 vs. Q3), a najniższe niezmiennie w Zielonej Górze na poziomie 7.448 PLN/m2 (wzrost 0,3% wobec wzrostu o 0,5% w Q4 vs. Q3). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 11.160 PLN/m2 (wzrost o 2,1% wobec wzrostu o 1,3% w Q4 vs. Q3), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.474 PLN/m2 (wzrost o 2,2% co jest istotnym spowolnieniem wobec wzrostu o 0,9% w Q4 vs. Q3).

Przyspieszenie dynamiki cen ofertowych było szerokim trendem w Q1. Dynamika w Warszawie odbiła po stagnacji przez dwa kwartały z rzędu, na pozostałych rynkach spowolnienie trwało jeden-dwa kwartały. Warto zwrócić uwagę, że tempo odbicia pozostaje na razie poniżej dynamiki takich lat jak 2019, czy 2021. Trzeba z drugiej strony pamiętać, że ceny ofertowe raportowane przez NBP nie przenoszą pozacenowych elementów rabatowych (np. darmowe miejsca postojowe, elastyczne programy płatności, bonusy), które z doniesień prasowych i badań biur sprzedaży były częstszym elementem polityki cenowej w drugiej połowie 2022 roku - stąd spowolnienie w poprzednich kwartałach mogło być głębsze.

Mimo przyspieszenia w ujęciu kwartalnym mamy do czynienia z kontynuacją zauważalnego spowolnienia dynamiki cenowej kalkulowanej rok do roku. Szczyt tej dynamiki dla Warszawy wyniósł 14,1% rdr w Q1 2022, w Q1 2023 wyniosła ona 6,3% rdr. Na 6 największych rynkach dynamika ta spadła ze szczytu na poziomie 15,8% rdr w Q4 2021 do 9,2% w Q1 2023 (utrzymane tempo z Q4 2022). W 10 mniejszych miastach wojewódzkich dynamika ta osiągnęła szczyt dopiero w Q3 2022 (18,9% rdr), a obecnie wynosi 14,7% rdr - niższa dynamika kwartalna sugeruje, że w tym segmencie geograficznym zaobserwujemy podobne spowolnienie dynamiki rocznej w kolejnych kwartałach.

Porównując dynamikę cenową wobec 12,7% rdr dynamiki cen produkcji budowlano-montażowej budynków w marcu 2023 roku można postawić tezę, że sektor mimo wzrostu w Q1 2023 sprzedaży zachował konserwatyzm cenowy przy wprowadzaniu do sprzedaży nowych obiektów. Częściowym wytłumaczeniem jest też wychodzenie z oferty lokali potencjalnie droższych - kupowanych przez Klientów gotówkowych, skutkując spadkiem średniej ceny mieszkań pozostałych w ofercie, co hamuje dynamikę wzrostu średniej ceny.

W zakresie struktury zmian cen nie nastąpiły w Q1 2023 istotne zmiany wobec Q4 2022. Tylko w jednym mieście nastąpił spadek średnich cen ofertowych (w Gdyni o 3,5% kdk po spadku o 2,1% w Q4 2022), w 16 miastach ceny wzrosły. Najszybszy wzrost cen nastąpił w Opolu (+ 6% kdk), Wrocławiu (+5% kdk po wzroście o 4% kdk w Q4), Olsztynie (+4% kdk, ale bez przyspieszenia) i Lublinie (niecałe +4% kdk). Brak było jednakże spektakularnych wzrostów jak w Q3 2022, które zawyżały niektóre agregaty.

Tym co cechowało Q1 2023 była skala szerokości odbicia dynamiki rynku pierwotnego. Przyspieszyła ona na aż 11 rynkach wojewódzkich, a spowolniła tylko na 6 (odwrotnie niż w Q4 2022). Szczególnie wyhamowanie nastąpiło na mniejszych rynkach - w Kielcach, Gdyni, Katowicach, Bydgoszczy, Zielonej Górze i Olsztynie (w niektórych objęły one drugi kwartał z rzędu, prezentując specyficzną sytuację lokalnych rynków). Przyspieszenie objęło również mniejsze rynki - Opole (po dużym spadku w Q3 2022), Szczecin, Lublin, Rzeszów (wszystkie po dużym spadku w Q4 2022), ale też Poznań i Warszawę (które utrzymały dynamikę w Q4 2022).

2.2 Ceny transakcyjne

Wróć do spisu treści

💡

W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) stagnacja z poprzedniego kwartału przerodziła się w zróżnicowaną sytuację na poszczególnych rynkach - niektóre odnotowały nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, część pozostała w stagnacji, niektóre odnotowały silne wzrosty. W 5 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - głównie o 1%, ale w Gdyni na spektakularnym poziomie -8% (zapewne wynikło to ze specyfiki bazy w Q4 2022). W 12 miastach obserwowany był wzrost cen - choć objął on głównie mniejsze rynki. Z dużych miast szczególnie wybił się Wrocław, ale już np. Warszawa pozostała w stagnacji. Wzrosty cen odbywają się przy coraz wyższej dynamice (w 10 z 17 miast dynamika cen przyspieszyła wobec kwartału poprzedniego). Mimo to pogłębia się dyskonto cen transakcyjnych do ofertowych - co może potwierdzać tezę, że wzrost sprzedaży jest nadal okupiony ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku

Ceny transakcyjne w umowach deweloperskich zawieranych w Q1 2023 cechowały się odmienną dynamiką cenową niż oczekiwań ofertowych - wzrost średnich cen zawieranych umów deweloperskich wyhamował, ale sytuacja na poszczególnych rynkach była zróżnicowana - wahała się od silnych spadków po silne wzrosty. Najwyższe ceny transakcyjne również zostały ponownie odnotowane w Warszawie (12.861 PLN/m2, wzrost o jedyne 0,2% vs. Q4 2022) - "wyskok" Gdyni z Q4 2022 okazał się jednorazową sytuacją tak jak przewidywaliśmy (wynika ona z płytkości rynku gdyńskiego i prawdopodobnego ograniczenia transakcji do bardziej premiowych obiektów). Najniższe ceny odnotowano w Zielonej Górze na poziomie 7.566 PLN/m2 (wzrost o 1,3% kdk). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.498 PLN/m2 (spadek o 1,0% kdk), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.019 PLN/m2 (wzrost o 2,4% kdk).

Przeciętna dynamika cen transakcyjnych (pamiętając o jej "historycznym" charakterze wobec cen ofertowych i efekcie struktury) uległa "rozwarstwieniu" w Q1 2023. Dynamika w Warszawie utrzymała stagnację, w mniejszych miastach odnotowane zostało odbicie cen, średnia w dużych miastach wojewódzkich spadła, choć był to efekt spadków w dwóch miastach - wspomnianej Gdyni oraz w Łodzi.

W ujęciu rocznym hamowanie rynku pierwotnego było znacznie bardziej zauważalne. Dynamika cen w ujęciu rdr w Warszawie spadła ze szczytu 16% (Q1 2022) do 3,9% rdr w Q1 2023, w 6 większych miastach wojewódzkich ze szczytu 18,3% (Q3 2022) do 7,8% rdr w Q1 2023, a w mniejszych miastach wojewódzkich z 20,3% (Q3 2022) do 12,2% rdr w Q1 2023. Spadki te są bardziej dynamiczne niż hamowanie cen ofertowych - biorąc pod uwagę wzrost sprzedaży w Q1 2023 wg Rynku Pierwotnego można postawić tezę, że jest on nadal okupiony istotniejszymi upustami cenowymi, niż stosowane wcześniej. Ten trend będzie kluczowym do obserwacji w kolejnych miesiącach, zwłaszcza jeśli wzrost sprzedaży w Q1 2023 okaże się trwały.

Powyższe tendencje był widoczne również w strukturze zmian cenowych - na 5 rynkach odnotowano spadek cen transakcyjnych, co jest lepszym wynikiem niż w Q4 2022, ale nadal pozostaje na podwyższonych poziomach wobec lat 2018-2021. Na 2 rynkach utrzymane zostały wzrosty cen, ale dynamika tych wzrostów wyhamowała. Aż 10 rynków odnotowało przyspieszenie wzrostu cen.

Wzrosty cen odnotowane zostały zwłaszcza na mniejszych i płytszych rynkach - w Olsztynie (+8,9%), Bydgoszczy (+8,5% kdk), Opolu (+6,9% kdk), Szczecinie (+4,4%), Lublinie (+3,9%) - wszystkie te rynki cechują się niską głębokością transakcji, co może powodować pogorszoną reprezentatywność statystyk (np. ograniczenie transakcji do finansowanych gotówką i tylko do droższych obiektów powoduje wzrosty cen). Wśród liderów spektakularnych wzrostów cen pojawił się także Wrocław (+6,3% kdk), a odbicie cen po spadkach w Q4 2022 odnotowały także Poznań, Kraków i Gdańsk (+1-3% kdk).

Niewielkie spadki objęły 4 miasta - Katowice, Łódź, Kielce i Białystok (ok. -1% kdk). We wspomnianej Gdyni spadek cen transakcyjnych był skokowy i wyniósł 8% - co wynika zapewne z zaburzającej statystykę specyfiki Q4 2022.

Skali odbicia cenowego na rynku była dość szeroka, choć nie aż tak jak dynamiki cen ofertowych - w 7 miastach dynamika cenowa uległa spowolnieniu (w porównaniu do 11 kwartał wcześniej), przy czym grupa ta objęła głównie mniejsze rynki. Przyspieszenie dynamiki nastąpiło tylko w 10 miastach (4 kwartał wcześniej) i objęło zarówno rynki małe, jak i duże. Warto obserwować zachowanie tego wskaźnika - jego utrzymanie będzie potwierdzało odbudowę popytową rynku - ponowny spadek dynamiki.

2.3 Poziom dyskonta

Wróć do spisu treści

Ostatnim wskaźnikiem badanym dla rynku pierwotnego jest poziom średniego dyskonta ceny transakcyjnej wobec średniej kroczącej cen ofertowych. W naszej ocenie - mimo poprawy optymizmu i wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym - potwierdza on nadal aktywną politykę cenową deweloperów i inwestycyjną specyfikę popytu w Q1 2023. Przy wzroście wolumenu sprzedaży w Q1 2023 wobec Q3 i Q4 2022 przeciętne ceny transakcyjne były jeszcze niższe od średnich cen ofertowych z ostatniego roku o średnio 1-4%, przy kontynuacji spadku tego wskaźnika. Może to potwierdzać o fakcie utrzymywania się akcji rabatowania w celu stymulacji zawierania transakcji. W uprzednich kwartałach mogło mieć też miejsce zjawisko ograniczenia się rynku do wybranych segmentów cenowych o podwyższonej średniej cenie (małe lokale, lokale w podwyższonym standardzie) - może to sugerować fakt, że wskaźnik ten utrzymywał się od drugiej połowy 2021 roku na poziomie powyżej 100% dla większości miast.

3. Rynek wtórny

Wróć do spisu treści

W drugiej kolejności analizujemy rynek wtórny, czyli obrót lokali po pierwszym zamieszkaniu. Warto zwrócić uwagę, że według danych GUS rynek wtórny był w ostatnich 10 latach wolumenowo i wartościowo większy, niż rynek pierwotny. Rynek wtórny w większym stopniu oddaje możliwości finansowe i ekonomiczne głównych grup Klienckich.

Dla rynku wtórnego wolumen obrotu nie jest śledzony na bieżąco z taką aktualnością co rynek pierwotny. Jednakże z różnych pośrednich źródeł danych (np. raportów PKO BP czy zwłaszcza Metrohouse) wynika, że odbicie popytu obserwowane na rynku pierwotnym zwłaszcza w Q1 2023 nie dotarło na rynek wtórny - choć poziom optymizmu wzrósł. Q1 2023 cechowało pogłębiające się wydłużenie czasu oczekiwania do realizacji transakcji, niski poziom ruchu Klientów (choć w marcu 2023 odnotowano jego przyrost) i wynikające z tego coraz większe obniżanie cen i rabatowanie w ramach transakcji. Te pośrednie czynniki przełożyły się na zachowania w cenach transakcyjnych.

Przyczyna? Rynek wtórny w obecnej chwili jest zdecydowanie mniejszym beneficjentem wzrostu popytu wynikającego z programu "Bezpieczny Kredyt". O ile na rynku pierwotnym deweloperzy mogą elastycznie kształtować oferty na zasadzie "zarezerwuj teraz, kredyt zorganizuj w Q3 2023" to na rynku wtórnym znacznie trudniej o taką cierpliwość sprzedających. Jednocześnie fundamentalne warunki zakupu na kredyt pozostają nadal trudne (wysokie koszty odsetkowe), a atrakcyjność rynku najmu zaczyna spadać wraz ze wzrostem konkurencji czynszowej.

O tych aspektach pisaliśmy w ostatniej ocenie wskaźników aktywności rynku, jak i poprzednich edycjach newsletteru FLTR.

3.1 Ceny ofertowe

Wróć do spisu treści

💡

Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 i nieznacznym odbiciu cen ofertowych w części miast trend wzrostu oczekiwań sprzedających uległ poszerzeniu (średni wzrost wyniósł ok. od 1% do 2% kdk). Mimo szerokości poprawy nastrojów w ujęciu zmian rocznych Q1 2023 przyniósł dalszy spadek - dynamika cenowa spowolniła do średnio 3-4% wobec Q1 2022). Szerokość odbicia po spadkach i stagnacji może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały - gdyż sytuacja transakcyjna tego nie potwierdza. Wybrane miasta (Katowice, Gdynia) sygnalizują pogłębiającą się tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych.

Ceny ofertowe na rynku wtórnym Q1 2023 cechowały się odbiciem cen po spadkach i stagnacji, jakie przyniosły nam wcześniejsze kwartały. Przypomnijmy - Q3 2022 przyniósł istotne spowolnienie w obszarze cen ofertowych, a na kilku rynkach, zwłaszcza w Warszawie, nominalne spadki średnich cen w ofertach. Q4 2022 nie odwrócił tych wydarzeń, a raczej utwierdził stagnację cen w ofertach sprzedających. Q1 2023 - na fali optymizmu płynącego ze strony zapowiedzi programu "Bezpieczny Kredyt 2%" zwiększył oczekiwania cenowe sprzedających.

Najwyższe ceny nominalne na rynku wtórnym zostały odnotowane w Warszawie, wynosząc 13.802 PLN/m2 (wzrost o 2,2% wobec poprzedniego kwartału - w Q4 2022 miała miejsce stagnacja, a w Q3 2022 spadek o 4,1% vs. Q2), a najniższe w Kielcach na poziomie 6.916 PLN/m2 (wzrost o 0,5% kdk wobec spadku o 0,6% w Q4 2022 vs. Q3). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.539 PLN/m2 (wzrost o 1,8% kdk wobec wzrostu o 0,8% w Q4 2022 vs. Q3), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.831 PLN/m2 (wzrost o 1,1% kdk wobec stagnacji w Q4 2022 vs. Q3).

Kwartalny wzrost cen ofertowych nastąpił we wszystkich geografiach i stanowi odmianę tej sytuacji po Q4 2022. Kwartalny przyrost nominalnych cen wyniósł ok. 1-2% kdk - więcej niż w 2022 roku, ale póki co poniżej dynamiki lat 2017-2021. Spowolnienie jest jednak zauważalne w przypadku indeksów rocznej zmiany cen. Dynamika roczna nominalnych cen ofertowych w Warszawie odbiła wprawdzie do 3,3% wobec 1,4% w Q4 2022 vs. Q4 2021 (ze szczytu 12,8% rdr w Q2 2022), ale pozostaje najniższa od 2016 roku. Dynamika w 6 największych miastach wojewódzkich spowolniła do 4,3% rdr (wobec szczytu 18,4% rdr w Q1 2022), a w 10 mniejszych do 4,0% rdr (wobec szczytu 16,6% w Q2 2022). Spadek tej dynamiki jest znacznie silniejszy i wyraźny niż hamowanie w roku 2020.

Rozbijając strukturę spadków na miasta, to pozytywnym sygnałem jest trwający drugi kwartał z rzędu wzrost liczby miast, w których trwa wzrost cen ofertowych. Nominalne spadki objęły tylko 2 miasta (wobec 5 kwartał wcześniej i 8 pół roku wcześniej), a aż 15 rynków cechował wzrost cen ofertowych (z czego aż 13 zwiększyło to tempo). Znając jednak warunki w cenach transakcyjnych trudno jeszcze jednoznacznie ocenić czy jest to potwierdzenie przejściowości tego trendu (jak było w Q2-Q3 2020) - np. ze względu na perspektywy wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%", czy to tylko przejściowa sytuacja. Niezbędny jest dalszy monitoring tego wskaźnika. Trzeba też pamiętać, że średnie wzrosty były nieznaczne w porównaniu do dynamiki poprzednich lat.

Wśród 15 wzrostowych najmocniejsze wzrosty cen nastąpiły w Opolu (+4,6% kdk), Poznaniu (+3,9% kdk), Wrocławiu (+2,9% kdk), Bydgoszczy (+2,8% kdk), Łodzi (+2,4% kdk), Warszawie i Szczecinie (+2,2% kdk) - pozostałe miasta (Kraków, Zielona Góra, Rzeszów, Lublin, Białstok, Kielce, Olsztyn, Gdańsk) odnotowały wzrosty poniżej 1-2% kdk. Dwoma miastami ze spadkiem cen ofertowych były Gdynia i Katowice. Trzeba też zwrócić uwagę, że cześć miast mimo wzrostów w Q1 2023 pozostaje nominalnie poniżej poziomu cen z Q2 (Warszawa, Szczecin, Białystok, Kielce). Powyższe dane pokazują wzrost optymizmu sprzedających na rynku wtórnym, choć inne źródła i wskaźniki (np. średni czas ekspozycji oferty wg Otodom, średni czas do zawarcia transakcji wg Metrohouse) zdają się przeczyć temu optymizmowi.

Wzrost optymizmu jest dość szeroki też w ujęciu dynamiki cenowej - 13 miast odnotowało przyspieszenie dynamiki cen, 4 odnotowało spowolnienie, na poziomie agregatów rynek był w pozytywnym trendzie. Największe przyspieszenie cen nastąpiło w Opolu, Szczecinie, Bydgoszczy, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu - wszędzie jednak nastąpiło to po spadkach tej dynamiki w Q3 i Q4 2022. Najbardziej dynamika spowolniła w Gdyni, Katowicach, ale też w Gdańsku i Rzeszowie.

3.2 Ceny transakcyjne

Wróć do spisu treści

💡

Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się jeszcze bardziej po Q4 2022 i była bardziej odmienna od sytuacji na poziomie oczekiwań ofertowych. Na 12 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak Warszawa (-0,9%), Wrocław (-1,3%), Kraków (-1,9%), Poznań (-5,0%), Gdańsk (-2,9%) i Gdynia (-3,2%) - wyjątkiem była Łódź (+3% ale po spadku -7% w Q4 2022). Warszawa po raz pierwszy od 2016 odnotowała ujemną roczną dynamikę cen (-2,5% wobec Q1 2022). Wszystkie agregaty rynkowe pod względem rocznej dynamiki cenowej cofnęły się do 2016 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (10 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)

W kolejnej kategorii analitycznej - cenach transakcyjnych na rynku wtórnym (śledzących umowy przeniesienia własności lub umowy przedwstępne notarialne) - nastąpiło w Q1 2023 oczekiwane przez nas coraz głębsze spadki cen transakcyjnych. Jest to naturalną konsekwencją spadków cen ofertowych w Q3 i stagnacji Q4, ale zwłaszcza utrzymujących się trudnych warunków kredytowych (poziom oprocentowania nie spadł mimo obniżenia buforu), pogarszających się warunków na rynku najmu, jak i możliwego przejścia części popytu w stronę rynku pierwotnego - czynniki te realnie pogorszyły warunki do sprzedaży w Q1 2023 i wymusiły większe ustępstwa cenowe od sprzedających.

Najwyższe ceny transakcyjne w aktach notarialnych występowały w Warszawie, osiągając pułap 11.940 PLN/m2 (spadek o 0,9% vs. Q4 2022 według indeksu nominalnego - UWAGA: dane w tym akapicie nie odnoszą się do indeksu hedonicznego), a najniższe w Katowicach na poziomie 6.319 PLN/m2 (wzrost o 1,4% kdk). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 9.262 PLN/m2 (drugi z rzędu spadek o 1,5% kdk po spadku o 1,7% w Q4 2022), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.105 PLN/m2 (spadek o 0,5% po stagnacji w Q3 2022 i wzroście o 0,3% w Q4 2022).

Na poziomie agregatów cenowych spowolnienie dynamiki cenowej na największych rynkach jest dobitnie zauważalne - wszystkie uległy spadkowi o przeciętnie 1% w Q1 2023 co jest pierwszą taką sytuacją od 2016 roku.

Spowolnienie jest również widoczne w statystykach rocznych. Nominalne ceny w aktach notarialnych w Warszawie były niższe niż roku wcześniej (-2,5% rdr wobec szczytu 12,6% w Q1 2022) - to pierwsza taka sytuacja od 2016 roku. Ceny w największych miastach wojewódzkich były wyższe o 5,2% rdr (wobec szczytu 14,5% w Q3 2022, co pokazuje tempo hamowania), a ceny w mniejszych miastach wojewódzkich były wyższe tylko o 3,4% rdr (wobec szczytu 16,9% rdr w Q1 2022).

Zjawisko hamowania cen transakcyjnych zatacza coraz szersze kręgi, w kontrze do cen ofertowych. W 12 miastach odnotowano spadki nominalnych cen transakcyjnych, więcej niż w dowolnym okresie od 2012 roku. 5 miast zachowało dodatnią dynamikę cen.

Q1 2023 ponownie przyniósł spektakularne spadki cen, zwłaszcza na największych rynkach. W Poznaniu spadek nominalnych cen wyniósł zawrotne -5%, w Olsztynie -4%, Gdyni -3% (po spadku o 5% kwartał wcześniej), w Lublinie -3%, Gdańsku -3%, Opolu -2% i Krakowie -2% (pozostałe miasta - w tym Warszawa, Wrocław, Szczecin cechowały słabsze spadki). Miastami w których dodatnia dynamika cenowa była szczególnie wysoka były: Łódź (+3% kdk, ale po spadku o -8% w Q4 2022, dając -4,4% łącznego spadku od Q3 2022), Białystok (+2% analogicznie po spadku w Q4, dając -1% łącznego spadku od Q1), Katowice (+1% kdk), Rzeszów (+1% kdk po spadku w Q4 2022) i Kielce (+1% kdk).

Istotna była też utrzymana szerokość zjawiska hamowania dynamiki cenowej. W aż 10 miastach dynamika ta spowolniła (najmocniej w Lublinie, Opolu, Poznaniu, Szczecinie, Gdańsku, Krakowie i Olsztynie), ale na aż 7 rynkach nastąpiło przyspieszenie (zwłaszcza Łódź, Białystok, Rzeszów i Kielce - wszystkie po istotnych spadkach dynamiki w Q4 2022). Na poziomie agregacji w największych miastach mamy do czynienia ze stagnacją dynamiki cenowej, a w mniejszych miastach z dalszym hamowaniem. Sugeruje to podtrzymanie tezy o trudnej sytuacji transakcyjnej na rynku wtórnym, zwłaszcza że to kolejny kwartał z rzędu takiej dynamiki.

3.3 Indeks hedoniczny

Wróć do spisu treści

💡

Indeks hedoniczny (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych - szczególnie krytyczny był spadek indeksu w Warszawie o 5%, co pokazuje siłe przeceny na rynku wtórnym w stolicy. Na części rynków nastąpił wzrost indeksu hedonicznego mimo spadków cen nominalnych (Bydgoszcz, Trójmiasto, Zielona Góra, Lublin, Opole, Poznań) - w efekcie na tych rynkach może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek statystycznej średniej ceny transakcyjnej. Na pozostałych rynkach spadkowych (poza Warszawą są to Wrocław, Kraków, Szczecin i Olsztyn) spadki cenowe nie wynikają ze zmian struktury, tylko obiektywnych przecen.

Na poziomie indeksu hedonicznego (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) spowolnienie dynamiki oraz spadki cen transakcyjnych zostały potwierdzone, choć w mniejszym stopniu i bardziej wybiórczo niż kwartał wcześniej. W 10 mniejszych miastach indeks ten był ponownie dodatni (choć bliski zeru), podobnie jak w większych miastach wojewódzkich. Jednakże w Warszawie nastąpiło załamanie wartości tego wskaźnika, największe od 2013 roku i obserwowane tylko raz w 2009 roku. Odczyt tego wskaźnika potwierdza się z informacjami jakościowymi o sytuacji na rynku w Warszawie (wg raportu Metrohouse średni czas do zawarcia transakcji był na poziomie 159 dni w Q1 2023, a średnia różnica między pierwszą ceną ofertową i ceną transakcyjną wyniosła w Q1 2023 aż 7,5%). Sugeruje to - znając znaczenie rynku warszawskiego dla diagnozy sytuacji w całym kraju - zachowanie ostrożności w ocenie faktycznej sytuacji rynkowej. Istotna poprawa tego wskaźnika w kolejnych kwartałach potwierdzałaby odbicie - ale pogorszenie go w pozostałych miastach byłoby potwierdzeniem dalszej recesji na rynku wtórnym.

W ujęciu rocznym obserwowalne jest potwierdzenie wymienionych wcześniej trendów cen nominalnych. Spowolnienia w Warszawie jest na poziomie indeksu nominalnego, podczas gdy dynamika mniejszych miastach nie cierpi aż tak bardzo.

Zjawisko hamowania indeksu hedonicznego było też węższe, niż w przypadku nominalnych cen transakcyjnych. W 10 miastach odnotowano spadki indeksu hedonicznego, a aż w 10 nastąpił jego wzrost. Skala ta nadal jest poniżej dobrych okresów rynkowych, ale uległa poprawie. Wskaźnik należy monitorować.

Prym wzrostów indeksu hedonicznego wiodą mniejsze miasta - Zielona Góra, Lublin, Katowice, Opole, Białystok, ale też Poznań i Łódź (choć niektóre po silnych spadkach w Q4 2022). Może to wskazywać, że za spadkiem cen w ujęciu nominalnym w tych miastach stoi silna zmiana struktury sprzedaży w kierunku większych mieszkań (o niższej średniej cenie). Największe spadki indeksu odnotowano w Warszawie, Szczeinie, Olsztynie, ale też Krakowie, Kielcach i Wrocławiu.

3.4 Poziom dyskonta

Wróć do spisu treści

Na koniec, średnie dyskonto ceny transakcyjnej (nominalnej) w Q1 2023 wobec średniej kroczącej cen ofertowych w czterech ostatnich kwartałach. Wskaźnik ten pokazał pogłębianie się trendu wzrostu dyskonta na wszystkich rynkach geograficznych. W Warszawie wskaźnik ten utrzymuje się już od roku na niskim poziomie odnotowywanym ostatnio w 2016 roku. Dyskonto wzrosło też w większych i mniejszych miastach wojewódzkich, spadając odpowiednio poniżej poziomu sprzed 2020 i 2017 roku. Potwierdza to utrzymywanie się schłodzonej koniunktury na rynku wtórnym.

4. Przegląd miast

Wróć do spisu treści

💡

Nowością w analizie danych cenowych jest przegląd dynamiki cenowej na poszczególny rynkach 17 miast objętych raportowaniem NBP. Przegląd ten powinien ułatwiać indywidualnym subskrybentom FLTR analizę sytuacji rynkowej na własnym rynku geograficznym.