Rynek: Perspektywy i scenariusze na 2022 rok (2022.01.02)

Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w styczniu 2022 roku pod tytułem "Nieruchomości w 2022 roku mogą Cię jeszcze bardziej zaskoczyć". Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii FLTR rynku, w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości.

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

Przygotowując inwestycje, prowadząc rewizje strategii, uruchamiając nowe kierunki działań operacyjnych, tworząc budżet, czy przygotowując plany zarządzania ryzykami warto wziąć pod uwagę trzy kategorie zdarzeń, które w 2022 roku mogą objąć:

• "Pewniaki" - zjawiska o bardzo wysokim prawdopodobieństwie realizacji oraz wysokiej istotności dla prowadzenia biznesu na rynku nieruchomości. Ze względu na "pewność" powinny być wykorzystywane jako baseline dla biznesu i budżetowania. W nadchodzącym roku 2022 kluczowymi zjawiskami z tego obszaru będą:
  • inflacyjne zaciskania pasa i hamujące PKB Polski
  • dalszy wzrost stóp procentowych w Polsce
  • pogarszanie się nastrojów konsumenckich w Polsce
• "Szare nosorożce" - zjawiska o dość wysokim prawdopodobieństwie materializacji, a jednocześnie stanowiących istotną zmianę trendu dla naszego biznesu. Jednocześnie z powodu "istotności zmiany" często bywają celowo ignorowane przez zarządzających. Ze względu na charakterystykę i istotność powinny być uwzględniane nie tylko w planach zarządzania ryzykiem, ale też w planowanych działaniach strategicznych, inwestycyjnych i reorganizacyjnych - powinny być mieć pokrycie w realnych działaniach wyprzedzających. W nadchodzącym roku 2022 kluczowymi zjawiskami z tego obszaru będą:
  • wyhamowanie dynamiki na rynku nieruchomości w Polsce
  • zacieśnienie polityki monetarnej w kluczowych gospodarkach, USA i Strefie Euro
  • hamowanie chińskiej gospodarki
  • szok demograficzno-spadkowy będący pochodną Covid
  • zwiększenie obciążeń podatkowych w Polsce
  • wtórne i pogłębione hamowanie dynamiki PKB, spadek dynamiki wynagrodzeń, a być może i wzrost bezrobocia w Polsce
  • przeciągające się trwanie pandemii
  • oddziaływanie kampanii wyborczej na sferę realną
  • ponowna popularyzacja wynajmu mieszkań
  • fala upadłości w branży nieruchomości
• "Czarne łabędzie" - zjawiska o bardzo niskim prawdopodobieństwie materializacji, ale o bardzo dużym wpływie na trajektorię i warunki prowadzenia biznesu. Ze względu na brak pewności co do ich wystąpienia, a jednocześnie krytyczne znaczenie dla sukcesu przedsiębiorstwa i / lub inwestycji powinny być badane na poziomie stress testów, uwzględniane w planach zarządzania ryzykiem oraz uwzględniane w charakterystyce biznesu (wartości, kultura, struktura biznesu, dywersyfikacja, hedging). W nadchodzącym roku 2022 (lub w jego konsekwencji) kluczowymi zjawiskami z tego obszaru mogą w szczególności stać się:
  • pokonanie pandemii Covid i zanik części trendów nią wywołanych
  • nagła i nieoczekiwana deflacja cen aktywów połączona z recesją
  • zwiększenie intensywności zamieszek społecznych oraz wybuchy konfliktów zbrojnych
  • sukces mieszkaniowych inicjatyw rządu zmieniających strukturę rynku
  • rozpad koalicji rządzącej i przyspieszone wybory
  • pęknięcie bańki kryptowalutowej

Budzisz się rano, jest 1 stycznia 2022. Jesteś na kacu lub wręcz przeciwnie – tryskasz energią (ja idę na saunę). W mniej lub bardziej szampańskich nastrojach wchodzisz w nowy rok. Z reguły wiedzieliśmy czego się spodziewać – karnet na siłownię, rzucanie palenia i takie tam. Ale od zeszłego roku wiemy, jak mało wiemy o nawet najbliższej przyszłości. Ale możemy się domyślać. Zobacz czego ja się domyślam dla rynku nieruchomości na 2022 rok, który do normalnych zapewne należeć nie będzie…

W tym artykule dowiesz się:

Czego możemy się (nie)spodziewać w 2022 roku

• “Pewniaki”
• “Szare nosorożce”
• “Czarne łabędzie”

[... od autora: oryginalny artykuł obejmował też podsumowanie roku 2021]

Czego możemy się (nie)spodziewać w 2022 roku

Wiemy co przyniósł nam 2021 rok – zwłaszcza jak wiele historii nas zaskoczyło – ewidentnie zadziałało owe chińskie przekleństwo “obyś żył w ciekawych czasach”. Zobaczmy w takim razie co najpewniej może nam przynieść 2022 rok, a co wypieramy z naszej świadomości – lub też co może pójść nie tak?

“Pewniaki”

Zacznijmy od “pewniaków” – są to tematy, co do których chyba mało kto będzie miał jeszcze złudzenia, że nie nastąpią i pewnie każdy prędzej czy później zacznie wliczać je w swoje zachowania. Co moim zdaniem jest w dużej mierze pewniakiem na 2022?

• rok inflacyjnego zaciskania pasa i hamującego PKB – jeszcze w listopadzie bazowa prognoza NBP wskazywała, że w styczniu 2022 odnotujemy szczyt inflacji, a później będzie już tylko lepiej – średnia inflacja miała wynieść 5,8%. Ta prognoza niestety szybko się zdeaktualizowała, bo w grudniu zostały zaakceptowane pierwsze podwyżki cen energii elektrycznej oraz gazu ziemnego na 2022 rok – odpowiednio ponad +20% i +50% (lub dla firm +500%), które w oczywisty sposób przełożą się na wzrosty kosztów nie tylko życia, ale też poszczególnych produktów konsumenckich – niezależnie od wdrażanych tarcz antyinflacyjnych, czy cięć podatków (które nota bene będą w dłuższym terminie proinflacyjne, podobnie jak podwyżka cen gazu rozłożona na 3 lata). Raptem kilka dni temu prezes NBP prof. Adam Glapiński w dość zaskakujący medialnie sposób opublikował nowe prognozy inflacji – NBP podniósł swoją prognozę inflacji do 7,6% w 2022 roku. Ale wszyscy wiemy, że realnie odczuwalna inflacja może być wyższa… Jeśli dodamy do tego fakt, że dotychczasowe wzrosty stóp procentowych i WIBOR spowodują wzrost rat kredytów o 33%, jak i rosnące podatki dla zamożniejszej części społeczeństwa, to praktycznie każdy niezależnie ile będzie zarabiać, w 2022 roku będzie musiał zacisnąć pasa. Wiadomo też, że nawet wzrost płacy minimalnej nie rozwiąże problemu – od stycznia 2022 wzrosła ona do 3010 złotych, w porównaniu z płacą minimalną 2800 zł w 2021 roku (+7,5%), a to ona była głównym motorem wzrostu płac w Polsce – istnieje konkretne ryzyko spowolnienia konsumpcji.
• rok dalszego wzrostu stóp procentowych – kolejnym “pewnikiem” jest to, że RPP w kolejnych posiedzeniach ponownie podniesie stopy procentowe (aktualizacja: na posiedzeniu 4 stycznia 2022 wszystkie główne stopy zostały podniesione o 50 punktów bazowych, w tym stopa referencyjna została podniesiona do 225 pb). Prezes Glapiński w komentarzu z 9 grudnia jasno dawał do zrozumienia, że jeżeli inflacja będzie miała nadal progresję rosnącą, to będzie rekomendował takie rozwiązanie. Rynki finansowe już de facto wyceniają taki scenariusz, ponieważ skoro przy stopie referencyjnej 1,75% rynkowe stawki WIBOR 3M / 6M wynosiły na 30 grudnia 2021 odpowiednio 2,5% oraz 2,8%. Stawki terminowe FRA (jak rynek wycenia WIBOR w przyszłości) na ten sam dzień pokazują oczekiwania, że już w połowie 2022 roku WIBOR 3M sięgnie poziomu 4%. Przypuszczam, że mało który z zaciągających kredyty w ciągu ostatnich kilku lat dopuszczał w ogóle taki scenariusz w tak krótkim czasie – nawet ja w moich materiałach po pierwszej podwyżce pokazywałem WIBOR 3M na poziomie 4% jako skrajnie wysoki scenariusz (trzeba będzie aktualizować…) Teraz nikt nie wie jak daleko RPP pójdzie z kolejnymi podwyżkami. Ta nowa rzeczywistość podniesie koszty życia posiadaczy kredytów hipotecznych (ok. 15% Polaków mieszka w nieruchomościach na które zaciągnęli kredyt!), ale też koszty osób, które posiłkowały się kredytem na zakup nieruchomości inwestycyjnych – często “jadąc po bandzie”. Co więcej, ten scenariusz wykluczy ogromną liczbę osób posiłkujących się kredytem z rynku nieruchomości, gdyż taki poziom WIBOR w połączeniu z rekomendacją S zmniejsza maksymalną zdolność kredytową o 40% wobec połowy 2021 roku! Jednocześnie na wartości zaczną zyskiwać mniej czy bardziej ryzykowne aktywa finansowe powiązane z WIBORem – w tym część obligacji Skarbu Państwa, większość obligacji korporacyjnych i komunalnych, jak i po prostu lokaty i rachunki oszczędnościowe. Obecnie można znaleźć rentowności od 2-4% na lokatach i dość bezpiecznych obligacjach, do nawet 8-10% na tzw. śmieciówkach, czyli obligacjach o podwyższonym ryzyku) – wzrost WIBOR do 4% przesunie te poziomy odpowiednio wyżej (czyli 4-6% powinno być osiągalne w dość bezpiecznych produktach, co daje większy zwrot niż na przeciętnych mieszkaniach od dewelopera w dużych miastach).
• rok pogarszających się nastrojów konsumentów – o ile pół roku temu, ba, nawet 3 miesiące temu mogliśmy się łudzić, że najbliższy rok będzie łatwy i przyjemny, to chyba (piszę to z bólem!) u próg 2022 roku trudno o szeroki i pełny przekonania optymizm. Inflacja wszystkiego jest faktem, koniec taniego kredytu także, wygrana z pandemią została odłożona na niewiadomo kiedy, a na dokładkę mamy dość niepewną sytuację geopolityczną (konflikty z UE, Rosją, Białorusią, jak i wewnątrzkrajowe rodeo). Prognozę tę potwierdzają badania GUS, które w grudniu 2021 pokazały kolejny w ostatnim kwartale spadek bieżącej i przyszłej ufności konsumenckiej (nie zaskoczę Was pisząc, że wskaźnik ten był wysoko w połowie roku, wtedy kiedy rynek nieruchomości szalał). A bez ufności i pewności co przyszłości trudno myśleć o konsumenckim i inwestycyjnym. Czytam obecnie książkę dwóch noblistów, George’a Akerlofa oraz Roberta Shillera pt. “Zwierzęce instynkty” (wydanej po raz pierwszy tuż po początku kryzysu 2008), w której uzupełniają neoklasyczną teorię ekonomiczną o racjonalnych uczestnikach rynku o elementy związane z psychologią i ekonomią behawioralną – i cóż tu się dziwić. Większość ludzi nigdy nie kończyła żadnych kursów z ekonomii, ale posługuje się bardzo prostymi odruchami – jak jest dobry nastrój i otoczenie to inwestuje i wydaje pieniądze, a jak jest odwrotnie – to oszczędza.

“Szare nosorożce”

Do “pewniaków” dodałbym jednak “szare nosorożce” – są to zdarzenia, które są, zwłaszcza z perspektywy czasu, bardzo prawdopodobne, czasem wręcz oczywiste, które jednak są przez uczestników życia wykluczane i zbywane jako nieprawdopodobne (z reguły życzeniowo) – a zderzenie z takowym nosorożcem jest bardzo bolesne. Skąd biorą się “szare nosorożce”? Często są to skutki “pewników” – o których jednak już nie chcieliśmy myśleć.

Takim “szarym nosorożcem” był w 2008 roku kryzys na rynku nieruchomości i wywołany przezeń globalny kryzys finansowy połączony z upadkiem szeregu banków i instytucji finansowych w USA i nie tylko. Dlaczego był “szarym nosorożcem”? Ogromna część branży finansowej miała świadomość, że cała konstrukcja na której oparty był spektakularny wzrost cen nieruchomości finansowanych hipotekami jest wręcz niezdrowy – pomnikowym tego dowodem była słynna wypowiedź prezesa CitiBanku, że “Dopóki gra muzyka, trzeba tańczyć. I my tańczymy”.

W 2021 roku głównym szarym nosorożcem był wzrost inflacji i stóp procentowych – nawet pierwszoroczny student ekonomii mógł się tego prędzej czy później spodziewać, że inflacja pójdzie do góry wraz z odmrażaniem gospodarki, tylko żaden z ekonomistów nie był w stanie powiedzieć kiedy to nastąpi. Nawet jak ta inflacja się już pojawiła, naiwnością albo myśleniem życzeniowym była ślepa wiara w opowieści banku centralnego, że mimo jej wzrostu stóp procentowych nie podniesienie w najbliższym terminie.

W 2022 moim zdaniem będą nimi:

• wyhamowanie dynamiki na rynku nieruchomości – konsekwencją wszystkich trzech “pewników” – mniejszego dochodu rozporządzalnego wskutek inflacji, spadającej dostępności kredytu i rosnącej atrakcyjności produktów finansowych, wreszcie pogorszenia nastrojów konsumentów – będzie kontynuacja hamowania na rynku nieruchomości (bo już IV kwartał 2021 ją pokazał). Niezależnie ilu deweloperów i agentów nieruchomości, szkoleniowców z flippingu, deweloperki, czy wynajmu, dziennikarzy, czy też gadających głów z YouTube’a będzie zaklinało rzeczywistość, to nie odwrócimy faktu, że popyt na zakup na rynku nieruchomości (na grunty, domy, mieszkania etc.) w 2022 roku będzie mniejszy niż w 2021 roku. Jeżeli to nastąpi, to będziemy zapewne mierzyć się też w drugiej połowie roku ze spowolnieniem sektora deweloperskiego i budowlanego – bo zorientują się one w powadze sytuacji. Czy spotka się to ze spadkami cen w 2022 roku? To trochę zależy – przede wszystkim od konkretnych decyzji RPP. Może najbliższe podwyżki będą już tylko symboliczne i korekcie ulegną tylko rozgrzane “centra bogactwa” (owe 20-30 tysięcy za metr na Powiślu), czy też będzie wyprzedaż mieszkań ogrzewanych gazem i prądem, gdzie trudniej przerzucić te koszty na najemców (np. mini-akademiki w kamienicach) – coś co w moim webinarze określiłem jako scenariusz “spodziewanej korekty”. A może wskutek niesamowitej inflacji RPP pojedzie ostro z podwyżkami i ruszy wyprzedaż zakupów z ostatnich kilku lat, tam gdzie raty przygniotą ich posiadaczy – prowadząc do scenariusza “przyczajonego tygrysa” (w którym ostatni skok cen zakończy się bolesnym upadkiem). Tego do końca nie wiadomo (chociaż nadchodzący rok 2022 będzie wg chińskiego horoskopu rokiem Tygrysa…). Nie mniej eldorado raczej już się skończyło. Kropka. I tu dwie uwagi:

1. relatywnie bezpiecznym segmentem obrotu na rynku nieruchomości mogą okazać tanie mieszkania ekonomiczne w części miast, gdzie możliwe w ogóle jest zmieszczenie się w ramach limitów dla gwarantowanego wkładu własnego. Wszystko to oczywiście pod warunkiem, że jego potencjalni beneficjenci (nieposiadający nieruchomości – poza rodzinami wielodzietnymi) będą w ogóle mieli zdolność kredytową po tak wielu podwyżkach stóp procentowych (program ma wejść w życie w maju 2022, kiedy to WIBOR 3M może wynieść ponad 4%.
2. dodatkowo przy takich rentownościach aktywów finansowych i rosnących kosztach kapitału może się okazać (i poniekąd to już się dzieje), że część nowych inwestycji funduszy PRS także ulegnie zahamowaniu – bo po co przy tak atrakcyjnych alternatywach na rynkach finansowych i wysokim koszcie kapitału pakować się w nieruchomości na niskiej stopie zwrotu (4-5% przy takich inwestycjach) jak dzisiejsze polskie mieszkania na wynajem?

• zacieśnienie polityki monetarnej w kluczowych gospodarkach, USA i Strefie Euro – kolejny nosorożec, który może na nas biec, to zacieśnienie polityki monetarnej w USA i Strefie Euro. Jeszcze do niedawna (konkretnie do listopada i grudnia 2021) zarówno amerykański FED, jak i europejski EBC, stosowały narrację o przejściowości inflacji i koniecznym wspieraniu zatrudnienia (podobnie jak w polski NBP). Przyklaskiwali im w tym inwestorzy, pompując wyceny aktywów na amerykańskich i europejskich giełdach, jak też ceny nieruchomości. Jednak pod koniec listopada 2021 Jerome Powell, przewodniczący FED, porzucił historię o przejściowej inflacji (amerykańskie CPI osiągnęło wtedy poziom 6,8%), a bezrobocie powróciło praktycznie do poziomu sprzed pandemii. W grudniu FED zapowiedział przyspieszenie tzw. taperingu (wycofywanie banku centralnego z interwencyjnego skupu aktywów finansowych – w skrócie sztucznie podbijających ich wyceny oraz pewność na rynku). Teraz ma on zakończyć się w marcu 2022, otwierając drogę do podwyżek stóp w USA – które również zapowiedział. Jednak jeśli popatrzycie dokładniej w zachowania rynków finansowych i komentarze amerykańskich ekonomistów (polecam podcasty WSJ i Bloomberg), to usłyszycie, że rynek mimo tej świadomości nie uwzględnia ich jeszcze w swoich wycenach oraz zakłada tylko najbardziej optymistyczne, powolne tempo podwyżek. My już jednak wiemy, że jednak można się na tym niemiło przejechać, zwłaszcza jeśli inflacja będzie nadal zaskakiwała na plus… A trzeba pamiętać, że jeżeli FED podnosi stopy procentowe, to skutki odczuwa cały świat – wówczas EBC też może jeszcze bardziej przyspieszyć swoje zacieśnienie polityki pieniężnej. A to z kolei doprowadzi do ponownego osłabienia polskiej złotówki, a w efekcie presji na dalsze podnoszenie stóp procentowych. Wówczas zamiast oczekiwanego dzisiaj WIBORu 4% na koniec 2022 roku możemy zobaczyć 5% lub 6% – ponownie dobijając kredytobiorców i przedsiębiorstwa, jak i zwiększając koszty długu publicznego. Na marginesie warto pamiętać, że taki scenariusz nie będzie sprzyjał wysokim wycenom na rynkach giełdowych, podobnie jak inne “nosorożce”.
• hamowanie chińskiej gospodarki – Chińska Republika Ludowa odpowiadała za ogromną część światowego rozwoju gospodarczego od początku tego tysiąclecia, rosnąc 13-krotnie w swoim rozmiarze i 8-krotnie zwiększając dochód na obywatela (którego jak wiemy jest najwięcej na świecie). W efekcie z pozycji #6 i udziału ok. 5% w światowym PKB w 2000 roku przeskoczyły one na #2 i udział 18% w roku 2020 – przeganiając wszystkie gospodarki za wyjątkiem USA (24% udział w światowym PKB). Rozwój Chin napędzał rynki surowcowe, sprzedaż dóbr luksusowych, jak i zapewniał tanią produkcję dla Świata. Ale ten wzrost nie może trwać wiecznie i jest już dość oczywiste dla ekonomistów, że 2022 rok przyniesie spowolnienie w Chinach. Przyczyną, której już się nie da odkręcić, będzie hamowanie chińskiego sektora budownictwa, który odpowiada za 25% chińskiego PKB (a więc 4% światowego PKB) i 35% chińskiego zużycia stali (a więc ok. 18% światowego zużycia – Chiny zużywają nieco ponad 50% stali na Świecie). A to hamowanie wynika z trwającej obecnie korekty na chińskim rynku mieszkaniowym wraz z bankructwem szeregu deweloperów z Evergrande na czele i spadku liczby uruchamianych budów. Rynki stali i surowców do jej produkcji odczuły już tego efekty wraz ze spadkami cen. Nakłada się na to progresja wariantu Omikron, który dla Chin może być o tyle trudny, że tamtejszy rząd stosuje zasadę “Zero-Covid” – jeden przypadek skutkuje zamknięciem całych miast. Generalnie chińska gospodarka to jeden wielki “nosorożec”, bo o większym spowolnieniu w Chinach mówi się od lat – nikt nie był w stanie poprawnie wskazać momentu przesilenia, ale co do jego nieuchronności jest coraz mniej znaków zapytania. Niestety dla nas, kichnięcie w Chinach może się skończyć grypą w Europie (zresztą poniekąd już tak się stało…).
• szok demograficzno-spadkowy – jednym z wydarzeń 2021 roku był Narodowy Spis Powszechny. Już w styczniu 2022 poznamy jego wstępne wyniki. Czego możemy się spodziewać? Niestety najpewniej pełnej skali zapaści demograficznej Polski, do jakiej doprowadziła pandemia. W ciągu ostatniego roku w Polsce zmarło najwięcej osób od Drugiej Wojny Światowej (ponad 500 tys., wobec przeciętnej na poziomie ok. 380 tys. w ostatnich dekadach) – i to jest fakt. Jednocześnie urodziło się najmniej dzieci od IIWŚ. Dodając do tego skutki emigracji, NSP może po raz pierwszy pokazać, że mieszkańców Polski (mimo licznych imigrantów) jest mniej niż 38 milionów osób. A to może otworzyć oczy nie tylko w zakresie sensowności pewnych inwestycji mieszkaniowych, ale przede wszystkim może wywołać (wskutek rosnących kosztów utrzymania i pierwszych oznak stagnacji cen nieruchomości) wzrost podaży mieszkań, które w dwóch ubiegłych utraciły właścicieli i mieszkańców. Nie wspominam tu już o tym, co będzie miało miejsce w drugiej połowie dekady (spadek liczebności głównych grup wiekowych kupujących pierwsze mieszkania – 25-35 lat).
• kolejne podatki – bilans wypadkowej tak wielu czynników jest trudny do oszacowania. Nie mniej wydaje się dość możliwym taki scenariusz, w którym w ślad za spowolnieniem polskiej gospodarki oraz konsumpcji, za wzrostem kosztów nowego zadłużenia, jak i spadkiem liczby podatników (choć głównie emerytów) może się okazać, że zmiany podatkowe płynące z Polskiego Ładu będą niewystarczające do sfinansowania deficytu w 2022 roku. Wprawdzie 2021 rok budżet Polski ma się zamknąć z mniejszym deficytem niż planowano, a wysoka inflacja sprzyja wyższym wpływom z podatku VAT. Nie mniej kierunek jaki rząd obrał w walce z inflacją (obniżka stawek VAT i akcyzy). W efekcie mogą pojawić nowe zakusy podatkowe mające budżet uzdrowić (jak już wspominany przez polityków podatek od pustostanów czy flippingu) – zwłaszcza jeśli konflikt z UE doprowadzi do wstrzymania wydatków z tytułu KPO.
• dalsze hamowanie dynamiki PKB, spadek dynamiki wynagrodzeń, a być może i wzrost bezrobocia – konsekwencją “pewników”, jak powyższych “szarych nosorożców” i efektów z nimi związanych (hamowanie na rynku nieruchomości, wzrost kosztów zadłużenia, szok demograficzny, nowe podatki) będzie z pewnością wolniejsza dynamika PKB Polski – co pokazują rewizje prognoz dla naszej gospodarki. Nie wiemy jeszcze jaka będzie skala tego hamowania. Przy bardzo niesprzyjających wiatrach (bardzo wysoka inflacja, szybki wzrost stóp procentowych na świecie, szybkie spowolnienie krajowego budownictwa i konsumpcji) może ono być bolesne. Na tyle, że dynamika wynagrodzeń (już teraz zbliżona do inflacji) wyhamuje, skutkując realną utratą wynagrodzeń Polaków, a nawet wzrostem bezrobocia. Zresztą wiele przedsiębiorstw stara się inwestować w automatyzację i robotyzację miejsc pracy ze względu na dotychczasowy szybki wzrost kosztów i braki pracowników, co mogłoby ten wariant wzmagać. Scenariusz ten oznaczałby ni mniej, ni więcej jak stagflację – trudne zjawisko, o którym nagrałem odrębny film.
• nadal ciągnąca się pandemia – wariant Omikron pokazał swoją moc w grudniu 2021, bijąc rekordy nowych zakażeń na całym świecie. W Polsce nadal dominującym wariantem jest najpewniej bardziej zjadliwa Delta, który wywołał IV falę pandemii. Obserwując wydarzenia w USA i na zachodzie Europy można być pewnym tego, że pierwsze półrocze 2022 będzie stało pod znakiem V fali – zwłaszcza przy obecnym poziomie wyszczepienia populacji – a więc i dalszego paraliżu służby zdrowia oraz licznych zgonów. Nie można też obstawiać na wielki przełom, jakim w 2021 roku miała być szczepionka – bo cóż jeszcze by to miało być? Pewniejsze wydają się kolejne warianty, które być może będą przechodzić do bardziej endemicznego i sezonowego charakteru. Jednakże nawet jeśli polski rząd będzie lekceważąco podchodzić do walki z pandemią i jej konsekwencjami, to utrzymywanie się pandemii będzie nadal globalnie zasilało czynniki proinflacyjne – ograniczenia w podaży i logistyce, jak i dostępności siły roboczej – a więc stanowiące presję na dalszy wzrost stóp procentowych także w Polsce (a co to oznacza, już wiemy).
• przedwyborcze zawirowania – w opozycji do powyższych, pesymistycznych niestety, nosorożców mogą stanąć zaplanowane na 2023 rok wybory parlamentarne. Nikt chyba nie ma złudzeń, że po tak trudnym okresie pandemii, rekordowej inflacji i problemach wewnątrzkrajowych rządząca koalicja wytoczy najcięższe wozy z kiełbasą wyborczą. I tu moja wyobraźnia nie ma już takich możliwości, żeby dokładnie wskazać jakie nowe (oczywiście niskie – jak w tym memie) ulgi podatkowe i programy pomocowe mogą zostać ogłoszone w 2022 roku (ze skutkiem głównie na rok 2023, ale też plany obywateli RP). Wiem natomiast, że po Polskim Ładzie kierunek transferu jest dość oczywisty – od średnio i bardzo zamożnych w kierunku uboższych. Dlatego nie spodziewałbym się – zwłaszcza w obliczu potencjalnie napiętego budżetu 2023 – że sytuacja posiadaczy nieruchomości lub głównych segmentów klientów na rynku nieruchomości (klasa średnia wzwyż) ulegnie poprawie. Prędzej uwierzę w dokręcanie śruby podatkowej o której pisałem powyżej, chociaż możemy być zaskoczeni. Jednakże czy w ogóle rząd będzie mieć okazję dotrwać do wyborów w 2023? – to też jest dobre pytanie.
• ponowna popularyzacja wynajmu mieszkań – drugi pozytywny nosorożec, to dynamiczne odrodzenie się najmu mieszkań jako sposobu na życie i wzrostu popytu na wynajem. Przy rosnących stopach procentowych i nadal wysokich cenach nieruchomości, choć pewnie już nierosnących w 2022 roku, atrakcyjność finansowa najmu wobec zakupu własnego M. będzie bardzo wysoka. Już dzisiaj dla poszukujących w centrach dużych miast rachunek finansowy (rata odsetkowa vs. czynsz najmu netto) przemawia na rzecz wynajmowania, a perspektywa kolejnych podwyżek stóp procentowych i możliwych przecen nieruchomości ją tylko wzmaga – a rosnąca niepewność ekonomiczna i geopolityczna zniechęca do długoterminowych zobowiązań. Myślę, że w 2022 roku wielu chcących zmienić swoje lokum znacznie łaskawszym okiem popatrzy na ofertę wynajmu mieszkań – zwłaszcza w dużych miastach, w których pojawiły się fundusze PRS z profesjonalną ofertą. Może to także dotyczyć osób zaskoczonych wzrostem kosztów kredytów hipotecznych. Czy doprowadzi to do skokowego wzrostu czynszów najmu (mam na myśli tzw. odstępnego czy komornego, więc tylko części należnej właścicielom)? Chyba może być na to trochę za wcześnie, nawet mimo rekordowo niskich pustostanów – po pierwsze 2021 rok przyniósł rekordową liczbę oddanych przez deweloperów mieszkań, które w 2022 roku wejdą do użytkowania. Lata 2022-23 mają być równie intensywne pod tym kątem, zasilając rynek nowymi ofertami najmu. Po drugie zawirowania rynkowe – niepewność ekonomiczna i wysoka inflacja mogą ograniczać skłonność najemców do akceptowania dowolnie wysokich czynszów – zwłaszcza w sytuacji ultra-wysokich kosztów utrzymania mieszkań. Właściciele też mogą być skłonni przy rosnącej konkurencji nowych mieszkań, do większej elastyczności cenowej, byle tylko mieć z głowy koszty mieszkań. Nie mniej oczekuję progresji w górę, która powoli będzie odbudowywać zabawnie niską rentowność inwestycji w wynajem (OSTRZEGAM biegnących po zakup kolejnego mieszkania na wynajem przed “nosorożcem” w postaci hamującej dynamiki na rynku obrotu nieruchomościami! Co z tego jeśli czynsze wzrosną, skoro ceny mieszkań mogą spaść? Co więcej, przy dynamicznych spadkach cen mieszkań czynsze również mogą zawrócić “na południe”).
• upadłości w branży nieruchomości – i na koniec najmniej chyba spodziewany dzisiaj “nosorożec”, który może dolać oliwy do ognia w krajowej gospodarce i na rynku nieruchomości. W tak jednoznacznie negatywnym otoczeniu gospodarczym dla rynku nieruchomości – rosnących stopach procentowych i kosztach kredytów, rekordowej inflacji konsumenckiej i utracie siły nabywczej, na hamujących rynku nieruchomości (mniej sprzedaży, może też spadki cen) etc. – trudno oczekiwać, że wszystkie działające na tym rynku podmioty bez żadnego problemu poradzą sobie ze spadkiem popytu i wzrostem kosztów. To jedna z podstawowych obserwacji historii ekonomii, że w takim otoczeniu ktoś musi sobie nie poradzić i wypaść z rynku. Kto to będzie? Nie wiem. Ale to może być zarówno duży deweloper, który jest przelewarowany i zbyt wyeksponowany na kredytowych konsumentów, jak i szereg mikro-deweloperków budujących 4 domy na krzyż. To mogą być firmy budowlane, zgniecione spadkiem rynku i wzrostem kosztów. To może być duża firma zajmująca się najmem na pokoje, która potknie się o skok kosztów gazu i prądu, jak i pojedynczy inwestorzy w mieszkania na wynajem, których rozjedzie walec stóp procentowych. To może być fliper który pożyczał pieniądze na flipy na pierwotnym, jak i spółka inwestowania grupowego, która utknie na jakimś problemie. To może być wreszcie mniejszy bank, może spółdzielczy, który bez odpowiednich zabezpieczeń udzielał finansowania podmiotom wymienionym powyżej. Brzmię jak Doktor Zagłada? Być może, ale chowanie głowy w piasek na pewno nie spowoduje, że w razie “W” będziecie bezpieczni.

Warto w swoich decyzjach inwestycyjnych na 2022 rok pamiętać o podwyższonym ryzyku.

“Czarne łabędzie”

A teraz czas bardziej popuścić wodze fantazji. Poniższe punkty to mało prawdopodobne scenariusze, których ja osobiście nie wykluczam, ale też nie traktuję jako specjalnie prawdopodobne. Nie mniej życie lubi zaskakiwać i dobrze wiedzieć co by było gdyby? I choć ich szanse są niskie, to skutki mogą być potężne, dlatego nie ma powodu żeby je wykluczać – podobnie jak istnienia “czarnego łabędzia”.

Jakie historie mogą nas zaskoczyć w 2022 roku?

• pokonanie pandemii – na dziś rychłe i jednoznaczne pokonanie pandemii wydaje się jak bajka – raczej bazowym scenariuszem są coroczne szczepienia, odporność stadna i rozwleczenie choróbska podobnie jak grypy hiszpanki. Ale co by było, gdyby jutro jakiś koncern farmaceutyczny wyskoczyłby z ultra-skutecznym i ultra-bezpiecznym lekiem likwidującym COVID od ręki. Z jednej strony super, bo wrócimy do normalności, z drugiej strony jakie będą konsekwencje – czy praca zdalna zniknie? Czy wyjdziemy z tego poczucia tymczasowości? Co na to gospodarka?
• deflacja – pokonanie pandemii, odblokowanie wszystkich problemów produkcyjno-logistycznych, kryzys w Chinach a może po prostu efekt zacieśnienia polityki monetarnej na całym świecie – te czynniki mogą w ekstremalnych warunkach (np. gdyby wszystkie nastąpiły naraz) doprowadzić do zaskakującej deflacji cen wszystkiego. Często zapominamy, że gospodarka – w tym ceny, zwłaszcza surowców – jest cykliczna i być może właśnie wejdziemy w cykl deflacji. Z jednej strony to dobrze, bo odetchniemy z ulgą w sklepach, z drugiej strony byłby to okres smuty i bezrobocia. Jak bardzie jesteś na to gotowy?
• sukces mieszkaniowych inicjatyw rządu – wielu “wiesza psy” na wszystkich kolejnych rządach i ich pomysłach (lub ich wykonaniu) na nieruchomości, i ja nie jestem pod tym względem inny. Ale pomyślmy co by było, gdyby mimo wszystkich przeciwności losu program gwarancji wkładu własnego (uwaga – z dopłatą za dziecko!), SIMy, SANy, Mieszkania +, czy inne pomysły ostatnich lat jednak akurat w 2022 roku zażarły niesione sukcesem jakiegoś niezwykle zdolnego wiceministra. Brzmi jak fikcja, ale…
• zamieszki oraz konflikty – może nie jest to “czarny łabędź” per se, bo zawieruchy obserwujemy niestety non-stop, ale może nim być skala i miejsce. Nie wiemy czy i jak wyeskaluje konflikt Rosja-Ukraina-NATO. Nie wiemy, czy Chiny nie uderzą na Tajwan lub Izrael na Iran, a nawet nasza “przygoda” z Białorusią. Nie wiemy, czy gdzieś do władzy nie dojdzie wariat. Nie wiemy, czy jakieś zubożone społeczeństwo nie postanowi obalić jakiegoś rządu. Natomiast wiemy, że okresy inflacji obfitowały w tego typu historie.
• rozpad koalicji rządzącej – obecna koalicja okazała się wyjątkowo i zadziwiająco odporna na różnorakie zawirowania ekonomiczne i społeczne, zapewne wskutek nauk przewodniczącego z lat 2005-2007. Nic tego nie wróży, ale jednakże może się okazać, że poziom napięć wewnątrzkrajowych, spadek poparcia, a może zaginione podsłuchy – coś doprowadzi do upadku rządu i przedterminowych wyborów. Jakie plany i programy PiS nie zostaną wdrożone? Kto wygra? Jakie będą jej lub jego pierwsze decyzje? Jak poradzi sobie z pandemią i kryzysem inflacyjnym? Które zmiany prawne odkręci? Nic z tego nie wiadomo, ale w styczniu 2007 też nikt nie spodziewał się, że w październiku 2007 do władzy dojdzie PO.
• pęknięcie bańki kryptowalutowej – wreszcie ultra-zaskoczeniem dla wielu może się okazać to, że wyceny kryptowalut jednak były bańką, która uległa pęknięciu. Możemy książki pisać o zaletach i wadach blockchainu i tokenizacji, czy też o wartości kryptowalut, ale nikt nie ma PEWNOŚCI, czy obecna wartość kluczowych kryptowalut jest uzasadniona (ja mam swoje zdanie na ten temat, podobnie jak Nassim Taleb, ale to nie o tym). Złoto także miało uzasadnioną wartość, zwłaszcza po zniesieniu złotego standardu w 1971, nie uchroniło go to przed ekspresową bańką w 1980 roku, która była wynikiem spekulacji. Nie będę też opowiadał o tulipanach czy innych historycznych bańkach. Po prostu nie ma mądrego, który powie czy i kiedy ceny kryptowalut mogłyby drastycznie spaść. Ale nie ma też mądrego, który dowiódłby że tak się nie stanie.

A powodów może być szereg. Począwszy od wzrostu stóp procentowych (zachęcam do prześledzenia zachowań BTC vs. koszt kapitału), przez jakąś przypadkową upadłość wywołującą efekt domina, aż po delegalizację krypto. Ciekawsze są skutki. Czy pieniądz z krypto ruszy w kierunku innych aktywów? Czy też ruszy fala upadłości instytucji finansowych i ETFów na krypto (a potem i klasycznych), które zostały umoczone w krypto? Ciekawe…

Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na fltr@fltr.pl